« La plus belle chose que vous puissiez faire pour vous enrichir rapidement est de trouver une propriété en dessous de la valeur du marché, ce qui n’est pas toujours facile ». Kevin et Lauren Paffrath ont réussi à atteindre le nombre de 23 propriétés en moins de dix ans. Ils détaillent à Insider les principales étapes qui leur ont permis de se qualifier pour l’achat de la propriété suivante. Si la législation reste propre aux Etats-Unis, les concepts économiques et les stratégies d’investissement, eux, restent bel et bien d’application chez nous.
Un jeune couple qui possède aujourd’hui 23 propriétés a commencé avec seulement 11 000 dollars. Ils expliquent les clés de leur ascension fulgurante
Pourquoi est-ce important ?
Le processus d'achat de maisons sous-évaluées et de leur remise en état est une stratégie connue pour faire grandir un patrimoine immobilier. Les raisons sont diverses : pour engranger des revenus passifs avec de l’immobilier locatif ou engranger un capital sur le long-terme. Une réserve persiste, cependant, quant aux risques d’un marché immobilier non régulé et trop confiant, comme nous le rappelle la crise immobilière de 2008.L’Américain Kevin Paffrath, alors agé de 20 ans, était nerveux à l’idée d’acheter sa première propriété. Lui et sa femme avaient chacun économisé 9 000 dollars dans l’intention de combiner leurs fonds et d’acheter leur première maison. Néanmoins, ils se sont vite rendu compte qu’ils ne disposaient pas de deux années de déclaration de revenus, comme l’exigent les conditions d’un prêt aux Etats-Unis.
Le couple avait peu d’options et a décidé de se tourner vers un cosignataire, le père de Kevin, qui est devenu propriétaire à 1 %. Après avoir déposé 11 000 $ de fonds propres et obtenu un prêt hypothécaire fixe de 30 ans, ils sont devenus co-propriétaires des 99% restants.
Comme première maison, ils en ont choisi une qui était largement sous-évaluée dans un quartier de Ventura, en Californie. Cette maison à 305.000 $ faisait pâle figure face aux autres maisons du quartier qui dépassaient largement les 450.000 dollars.
Le processus
Après l’achat, ils ont obtenu 25.000 $ de liquidité grâce à un prêt basé sur leur nouvel actif immobilier. Ces liquidités supplémentaires leur ont permis de rénover la propriété, ce qui en a considérablement augmenté la valeur.
Un an plus tard, la valeur de la propriété a augmenté et a été évaluée à 525 000 dollars. Ils ont ensuite demandé un crédit hypothécaire sur plus de 90% de la valeur de la maison.
« Tout d’un coup, notre gain net avait explosé, passant de 18 000 $ à plus de 100 000 $, voire 150 000 $, en l’espace d’un an. Ils possèdent toujours cette propriété, mais s’ils devaient la vendre, Kevin dit qu’ils pourraient faire un profit de 300 000 $ après les frais. Au lieu de cela, ils choisissent de percevoir un revenu passif grâce à la location du bien.
Et ce n’est pas fini. Le crédit obtenu sur les 90% de la valeur de la maison leur a permis de verser un acompte de 25 % sur leur prochaine propriété. C’est ainsi qu’ils ont pu acheter une deuxième maison moins d’un an et demi après avoir acheté la première.
Leur deuxième maison a couté 387 000 dollars dans un quartier où la majorité des maisons étaient évaluées à 500 000 dollars. Là encore, cette propriété a nécessité de nombreuses améliorations et réparations, en ce retroussant les manches et en n’utilisant qu’un budget restreint.
Précautions
Son conseil le plus important pour les débutants est d’acheter une propriété en dessous de la valeur du marché. Mais il avertit tout de même qu’il est important de comprendre les types de réparations qui seront nécessaires. Une bonne inspection de la maison est un élément important du processus. Certains problèmes peuvent être facilement résolus et faire l’objet d’un petit budget, mais d’autres, comme les problèmes de fondations ou d’égouts, peuvent largement engloutir votre profit.
Kevin et Lauren ont continué le processus d’achat de maisons en les refinançant, jusqu’au point où ils avaient suffisamment de revenus passifs pour ne plus avoir besoin de refinancement.
Kevin, aujourd’hui agé de 29 ans et qualifié de millionnaire par Insider, est également en tête du sondage pour devenir gouverneur démocrate de Californie et tient une chaîne Youtube dans laquelle il détaille ses stratégies d’investissement.
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