En graphiques: l’ascension folle du marché de l’immobilier en pleine pandémie

Une des conséquences économiques de la pandémie de coronavirus est que le prix des logements a fortement augmenté dans presque toutes les grandes économies. Cette hausse est la plus répandue depuis plus de deux décennies. Les économistes s’inquiètent des répercussions qu’elle peut avoir sur la stabilité financière.

Dans seulement trois des 40 pays pour lesquels l’OCDE dispose de données, les prix réels des logements ont baissé au cours des trois premiers mois de cette année. C’est ce que disent les calculs du Financial Times (FT).

Selon les analystes, la hausse des prix des logements est en partie due à des taux d’intérêt historiquement bas, aux économies réalisées grâce aux bâtiments à l’arrêt et au désir de disposer de plus d’espace. De nombreuses personnes en ont fait l’expérience lorsqu’elles ont été contraintes de travailler depuis leur domicile.

À court terme, la hausse des prix de l’immobilier peut être « une bonne affaire » pour l’économie. Les personnes qui possèdent déjà une maison auront en principe un patrimoine plus important. Par conséquent, ils peuvent se sentir plus riches et donc dépenser plus d’argent, a déclaré Claudio Borio, responsable des affaires monétaires et économiques à la Banque des règlements internationaux, au Financial Times.

Claudio Borio ajoute toutefois que si cette tendance se poursuit, elle deviendra insoutenable. Surtout si elle s’accompagne d’une forte expansion du crédit.

La croissance des prix, une tendance mondiale

Dans les pays riches de l’OCDE, le taux de croissance annuel des prix des logements a augmenté de 9,4 %. C’est le rythme le plus rapide depuis 30 ans. Les économies se remettaient lentement de la grave récession provoquée par le coronavirus.

C’est Deniz Igan, chef adjoint du département de recherche macro-financière du FMI, qui a souligné la forte croissance des prix de l’immobilier au cours de l’année écoulée. Ces augmentations ont eu lieu principalement dans l’hémisphère nord.

La forte croissance s’est poursuivie, entre autres, au Royaume-Uni, en Corée du Sud, en Nouvelle-Zélande, au Canada et en Turquie. La Belgique reste pour l’instant en dessous de la moyenne de l’OCDE.

La fièvre immobilière

Certains pays montrent des signes de fièvre immobilière, selon Enrique Martínez-García, économiste de recherche senior à la Federal Reserve Bank of Dallas. Il attribue ce résultat aux mesures de relance budgétaire et monétaire prises pendant la pandémie.

Des conditions financières extrêmement laxistes, avec des taux d’intérêt à un niveau historiquement bas, ont entraîné une hausse des prix de l’immobilier à un rythme inhabituellement rapide. Et cela pendant une période de faible activité économique, a déclaré Claudio Borio.

Le faible coût des emprunts rend l’achat d’une maison plus abordable que la location ou d’autres investissements. En outre, de nombreux ménages, notamment les plus riches, ont accumulé une épargne importante depuis le début de la pandémie. Ainsi, les lockdowns ont limité les dépenses et protégé certains emplois.

Une grande partie de ce revenu supplémentaire a été investi dans le marché du logement, explique Enrique Martínez-García au FT.

Une façon simple d’estimer l’importance du secteur hypothécaire dans chaque pays est de comparer le ratio de la dette des ménages au PIB. Voici les données pour les années 2007, 2020 et 2021.

Dans le même temps, de plus en plus de personnes ont décidé de déménager après avoir passé un long moment chez elles pendant le lockdown, souvent vers des maisons plus grandes dans des endroits plus calmes. Les marchés immobiliers ont été davantage encombrés, bien qu’ils soient déjà surpeuplés en raison des nombreux déménagements reportés pendant la pandémie .

La situation a été « exacerbée par le manque d’offre et la hausse des prix de la construction », a déclaré au FT Mathias Pleissner, économiste à l’agence de notation Scope Ratings.

Les stocks de l’industrie de la construction ont diminué. Cela s’explique par le fait que les sociétés d’approvisionnement mondiales souffrent de la hausse du coût des matériaux tels que l’acier, le bois et le cuivre.

Brett House, économiste en chef adjoint à la Banque Scotia du Canada, met en garde contre « un déséquilibre structurel entre l’offre et la demande dans le parc immobilier ». Il ajoute qu’elle ne fera qu’augmenter dans les mois à venir.

Est-ce une bulle spéculative ?

Les prix moyens des logements dans l’OCDE augmentent plus rapidement que les revenus. En conséquence, les logements deviennent moins abordables. Ils augmentent également plus rapidement que les loyers.

Adam Slater, économiste en chef chez Oxford Economics, estime que l’immobilier dans les économies développées était surévalué d’environ 10 % par rapport aux tendances à long terme. Cela fait de ce boom l’un des plus importants depuis 1900, a-t-il calculé. Toutefois, cette augmentation est loin d’être aussi importante que celle qui a précédé la crise financière de 2008.

Toutefois, il note également que certains des facteurs qui font monter les prix sont temporaires. Il s’agit de choses comme les incitations fiscales du gouvernement. Les perturbations économiques causées par la pandémie sont également temporaires. Par exemple, la perturbation des entreprises d’approvisionnement mondiales causée par les retards dans les ports.

La croissance du crédit est plus faible qu’avant la crise financière mondiale. « Cela suggère un risque plus faible de baisse de prix par rapport à, disons, 2006-07″, explique Slater.

La croissance des prêts hypothécaires était à l’époque boostée par des personnes en bonne situation financière. Dans la plupart des pays avancés, les ménages étaient moins endettés qu’avant la crise financière. Selon Igan du FMI, il est actuellement peu probable que la situation suive la même course.

Un facteur important, cependant, est différent de la situation d’il y a près de 15 ans : les banques centrales qui ont été marquées par le précédent choc du marché immobilier sont désormais plus vigilantes.

La Reserve Bank of New Zealand a ajouté les prix des logements à son mandat et la Banque centrale européenne a demandé à l’office statistique de l’UE d’inclure les prix des logements dans son calcul de l’inflation globale.

Selon Aditya Bhave, économiste à la Bank of America, les décideurs politiques du monde entier sont « désormais parfaitement conscients des risques entourant la politique du logement ». Contrairement à ce qui s’était passé en 2008, la probabilité d’une issue défavorable s’en est trouvée considérablement réduite, ajoute-t-il.

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François Normand
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