Quel sera l’impact de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier belge ?

La guerre en Ukraine et toutes ses conséquences économiques entraîneront-elles un fort refroidissement des prix de l’immobilier en Belgique ? Cela dépend principalement de la durée de la crise et de la politique de taux d’intérêt de la Banque centrale européenne (BCE), estiment les économistes.

Avant le début de la guerre, il y avait un consensus assez général sur la direction que prendrait le marché immobilier belge :

  • Après la super année 2021, où l’effet FOMO (« fear of missing out ») a conduit à des prix records, un refroidissement du marché était le scénario le plus probable.
  • Cela était principalement dû aux taux hypothécaires, qui subiront une pression à la hausse parce que la BCE a laissé entendre qu’elle allait relever ses taux, peut-être à l’automne 2022.
  • De même, l’effet du coronavirus – pendant la pandémie, le logement de nombreuses familles a gagné en importance pour leur bien-être – pourrait s’estomper en 2022, faisant disparaître l’effet turbo sur la demande de nouveaux logements.

La question est maintenant de savoir si toutes ces prédictions seront bouleversées par le déclenchement de la guerre en Ukraine. L’effet macroéconomique est double : une inflation plus élevée, qui nuit au pouvoir d’achat et donc à la capacité de paiement des ménages, et une croissance économique plus faible, qui peut s’accompagner d’une augmentation moins importante que prévu des revenus des ménages.

Taux hypothécaires

Toutefois, la BCE a laissé entendre que la guerre ne modifiera pas fondamentalement son scénario d’inflation à moyen terme, à savoir un apaisement de la hausse des prix à partir de fin 2022, début 2023. « Dans tous les scénarios, l’inflation devrait encore diminuer progressivement », a déclaré mardi sa présidente, Christine Lagarde.

En gros, une augmentation rapide des taux d’intérêt pour freiner l’inflation n’est pas nécessaire dans l’immédiat. De nombreux analystes parient même que la BCE gardera son arme des taux d’intérêt dans sa poche un peu plus longtemps, afin de ne pas ralentir trop brutalement la croissance économique. Cela signifierait qu’une hausse des taux d’intérêt n’aura pas lieu à l’automne 2022, mais seulement au printemps 2023, et que les taux d’intérêt hypothécaires resteront donc bas tout au long de 2022.

Selon une étude de Steven Trypsteen, économiste chez ING, le fait que les taux hypothécaires soient, d’environ de 2% ou 3%, fait toute la différence. « Les taux d’intérêt ont un effet très fort sur la capacité d’emprunt. Si les taux hypothécaires augmentent de 1%, la capacité d’emprunt diminue jusqu’à 9% pour une hypothèque de 20 ans », note-t-il.

« Pas de baisse de prix »

Malgré la guerre en Ukraine et le climat économique incertain, Steven Trypsteen ne prévoit pas de baisse des prix de l’immobilier en Belgique. Il n’y a pas que le faible taux d’intérêt hypothécaire. D’autres facteurs soutiennent également les prix de l’immobilier :

  • La croissance économique pourrait être plus faible qu’initialement prévu, mais restera positive, selon ING. La banque table sur une croissance économique de 2,5% en 2022 pour la Belgique et de 1,8% en 2023.
  • Cela devrait soutenir la croissance des salaires. À cela s’ajoute l’indexation typique des salaires en Belgique, d’environ 4,5% cette année selon ING. Cela aussi soutient la capacité de paiement des ménages.
  • Troisièmement, selon certaines indications, notamment de la part des promoteurs immobiliers et des agents immobiliers, l’offre de logements semble inférieure à la demande, ce qui génère également une pression à la hausse sur les prix.

« Notre sentiment est que les prix de l’immobilier vont continuer à augmenter au cours des deux prochaines années, mais que la forte croissance des prix de ces deux dernières années va s’affaiblir quelque peu », conclut l’analyse d’ING. En chiffres:

  • ING s’attend à ce que les prix des logements soient en moyenne 5,4% plus élevés cette année que l’année dernière.
  • Toutefois, les augmentations vont se stabiliser. « Nous prévoyons que les prix au quatrième trimestre 2022 seront environ 2,5% plus élevés qu’au quatrième trimestre 2021. »

Plus lent que l’inflation ?

ING s’attend à ce que l’inflation belge dépasse 5% en 2022, KBC voit une inflation de 6,6% et certains économistes même envisagent même plus de 7%. Une hausse de plus de 5% des prix de l’immobilier signifierait donc que, pour la première fois depuis longtemps, ceux-ci augmenteraient plus lentement que l’inflation générale.

Toutefois, l’incertitude entourant toutes les prévisions est exceptionnellement élevée. « Il faut reconnaître que la situation est très incertaine et que si la guerre devait s’éterniser, l’impact négatif serait évidemment plus fort. Cela pourrait paralyser l’activité du marché immobilier et freiner la croissance des prix des logements », conclut ING.

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