L’Allemagne demande aux banques de mettre de côté des fonds supplémentaires pour amortir les effets de la bulle immobilière

L’Allemagne demande à ses banques de mettre de côté environ 22 milliards d’euros de capitaux supplémentaires d’ici à l’année prochaine pour amortir l’impact de la bulle immobilière croissante, qui menace la stabilité du secteur financier.

En Allemagne, les banques sont de plus en plus vulnérables à un marché immobilier surévalué. À la fin de l’année dernière, Claudia Buch, vice-présidente de la Bundesbank allemande, avait déjà demandé aux prêteurs de constituer des réserves de capital plus solides.

Au début de la crise, les régulateurs avaient ramené à zéro leurs exigences pour faire tampon, mais les prix de l’immobilier ont depuis grimpé en flèche grâce à des taux d’intérêt historiquement bas, au point que l’on estime aujourd’hui que le marché est surévalué de 10 à 30 %. Cela rend les prêteurs particulièrement vulnérables à une correction des prix, a déclaré la Bundesbank.

Sur ce graphique d’Europace, l’évolution des prix de l’immobilier allemand depuis 2013. La ligne orange représente la moyenne des logements existants (vert), des logements neufs (gris foncé) et des appartements (gris clair).

D’autres augmentations de prix sont également attendues. Une enquête montre que près de 90 % des ménages allemands pensent que les prix de l’immobilier vont continuer à augmenter.

Les prêts résidentiels ont augmenté à un rythme similaire. Au troisième trimestre de 2021, le nombre de prêts contractés a augmenté de 7,2 % par rapport à la même période de l’année précédente.

La BaFin augmente le coussin contracyclique

La Bundesanstalt für Finanzaufsicht (BaFin) portera le coussin contracyclique de 0 % à 0,75 % d’ici le 1er février 2023. Un tampon supplémentaire de 2 % sera introduit pour les prêts hypothécaires résidentiels.

Cette décision obligera les banques à placer environ 17 milliards d’euros dans le tampon contracyclique et 5 milliards d’euros supplémentaires dans le tampon sectoriel pour les risques systémiques.

En plus de ces nouvelles mesures, la BaFin a demandé aux banques de faire preuve d’une prudence accrue dans l’octroi de nouveaux prêts. Surtout au vu de l’évolution des prix de l’immobilier.

Les régulateurs allemands mettent en garde depuis longtemps contre le fait que les banques peuvent surestimer la valeur de leurs garanties pour les prêts. Elles ne seraient donc pas suffisamment préparées à d’éventuelles hausses des taux d’intérêt, car une grande partie de leurs prêts à long terme sont émis à taux fixe.

Une tendance européenne

L’Allemagne n’est certainement pas un cas exceptionnel. La Banque centrale européenne (BCE) a également souligné récemment les risques plus élevés du marché immobilier dans son rapport sur la stabilité financière. L’institution a mis en garde contre le danger accru d’éventuelles corrections de prix. En particulier sur le marché du logement dans les pays où les valorisations étaient déjà plus élevées avant le déclenchement de la crise.

On a appris hier que les prix de l’immobilier sur la côte belge ont également grimpé en flèche l’année dernière. Pour un appartement similaire, vous avez payé pas moins de 11,3 % de plus qu’en 2020, indique le réseau de courtiers ERA.

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