Cette semaine, la grande banque Belfius lance un prêt immobilier à taux variable protégé. « Cela signifie que le prix du prêt diminue si les taux d’intérêt du marché baissent, mais qu’il ne dépasse jamais le taux d’intérêt négocié lors de la signature du prêt », explique Pieter Falepin, Head of Marketing & Sales Retail chez Belfius.

Principaux renseignements

• Belfius lance un prêt au logement avec un taux d’intérêt variable protégé.
• Avec un tel prêt, le taux d’intérêt ne peut jamais dépasser le taux de départ, mais peut baisser si les taux du marché le font.
• Actuellement, les banques proposent deux formules de ce type. Dans l’une, le taux d’intérêt est revu tous les trois ans et dans l’autre, il est revu tous les cinq ans.

Contexte : Le prix d’un prêt hypothécaire a fortement augmenté ces dernières années.

• Il y a cinq ans, alors que la Banque centrale européenne (BCE) menait encore une politique monétaire souple, le taux d’intérêt d’un prêt au logement sur 25 ans, pour lequel on emprunte plus de 80 pour cent du montant de l’achat, était de 1,9 pour cent, selon le baromètre des taux d’intérêt d’Immotheker. Aujourd’hui, ce taux est de 3,14 pour cent. À son apogée, en 2023, il était même légèrement supérieur à 4 pour cent.
• Avec des taux d’intérêt plus élevés, de plus en plus de personnes peinent à contracter un prêt immobilier. Plusieurs banques ont toutefois pris des mesures pour faciliter quelque peu l’obtention d’un tel prêt. Prenons par exemple le retour du prêt à 30 ans.

Prêt immobilier variable dont le taux d’intérêt ne peut dépasser le taux de départ

Actualité : Belfius va plus loin et lance une nouvelle formule de prêt pour ceux qui souhaitent financer l’achat d’un logement.

• Il s’agit d’un prêt immobilier à taux variable protégé. « Le principe est simple : l’augmentation maximale du taux d’intérêt est toujours égale à 0 », explique Falepin. « Cela signifie que, dans la pratique, le taux d’intérêt ne peut jamais dépasser le taux négocié lors de la signature du prêt. Cette formule combine donc les avantages d’un taux d’intérêt fixe et d’un taux d’intérêt variable. L’emprunteur est protégé contre les hausses de taux d’intérêt tout en bénéficiant d’un taux d’intérêt plus bas lorsque les taux d’intérêt baissent. »
• Un CAP est convenu au début du contrat. Il détermine l’ampleur de la baisse du taux d’intérêt. Dans le cas d’un CAP2, par exemple, il s’agit d’un maximum de 2 points de pourcentage.
• Le dirigeant de Belfius ajoute que, comme pour les autres formules de crédit, vous pouvez bénéficier de réductions si vous souscrivez une assurance incendie auprès de Belfius, par exemple.
• Actuellement, la banque propose deux formules de ce type. Pour l’une, le taux d’intérêt est revu tous les trois ans et pour l’autre, il est revu tous les cinq ans.
• Le taux d’intérêt d’un tel prêt est toutefois plus élevé au début du contrat que dans le cas d’une formule fixe. « La différence de prix dépend en partie de la durée. Nous essayons de réduire au maximum la différence de prix entre un taux variable protégé et un taux fixe », précise Falepin.
• Les emprunteurs ne doivent pas non plus s’inquiéter des coûts supplémentaires en cas de changement de taux. « Le principe est le même que pour un prêt variable ordinaire. Les changements de taux font partie du contrat que nous concluons avec le client », explique Falepin. Si vous souhaitez modifier les conditions d’un prêt fixe, vous devez prendre en compte des coûts supplémentaires, notamment les frais de dossier.

Quelle peut être l’ampleur de l’impact?

Détails : L’impact sur les charges d’intérêt dépend de l’évolution du taux d’intérêt. Belfius apporte des précisions à l’aide de quelques exemples. Dans chaque cas, la grande banque prend en charge un prêt de 200.000 euros d’une durée de 25 ans. Le taux d’intérêt peut baisser de 2 pour cent au maximum et est révisé tous les cinq ans. Le taux de cet exemple est de 3,1 pour cent, soit 10 points de base de plus qu’un prêt résidentiel fixe pour le même crédit (200.000 euros répartis sur 25 ans).

• Les personnes qui optent pour un prêt résidentiel fixe paieront dans ce cas 944,22 euros par mois, ce qui porte le coût total des intérêts à 83.266,58 euros.
• Si vous optez pour un prêt à taux variable protégé, la mensualité dans le pire des cas, c’est-à-dire lorsque le taux d’intérêt reste à 3,1 pour cent pendant toute la durée du prêt, s’élève à 954,39 euros. Dans cette situation, vous avez payé 86.316,04 euros d’intérêts à la banque. C’est 3.049,46 euros de plus que si vous optez pour une formule fixe.
• Dans le meilleur des cas, après cinq ans, le taux d’intérêt diminue immédiatement de 2 points de pourcentage pour atteindre 2,1 pour cent. Pendant les cinq premières années, vous remboursez 954,39 euros, puis 793,11 euros par mois pendant les 20 années suivantes. Au final, le prêteur perçoit 47.609,18 euros d’intérêts. Il en résulte une économie de 35.657,4 euros.
• « Les chances que cela se produise sont, il est vrai, relativement faibles », note Falepin.
• La banque propose également un scénario dans lequel, après cinq et dix ans, les taux d’intérêt baissent chaque fois d’un point de pourcentage, suivi de deux augmentations d’un point de pourcentage au cours de la décennie suivante. Dans ce cas, les intérêts totaux s’élèvent à 61 623,63 euros, soit 21 642,95 euros de moins qu’en optant pour un prêt fixe.
• Falepin insiste sur le fait qu’il s’agit de scénarios hypothétiques. « Il est difficile de prévoir l’évolution des taux d’intérêt. Mais l’emprunteur de cet exemple a la garantie qu’ils ne dépasseront jamais 3,1 pour cent », ajoute-t-il.

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