Où ira le marché immobilier après la fin du prêt hypothécaire aux prix ridiculement bas ? La plupart des économistes ne voient pas de baisse généralisée des prix dans leur boule de cristal, malgré la menace de récession.
D’abord les dernières données :
- Au premier trimestre 2022, les biens immobiliers valaient en moyenne 6,4% de plus qu’un an auparavant, selon un indice de l’office statistique Eurostat. Cet indice des prix de l’immobilier mesure l’évolution des prix pour des propriétés aux caractéristiques inchangées.
- Le taux d’augmentation (6,4%) est inférieur au pic de plus de 8% atteint l’été dernier, mais légèrement supérieur à celui du quatrième trimestre de 2021 (6%).
- Ainsi, pour l’instant, aucune tendance au ralentissement de la hausse des prix, et encore moins à leur réduction, n’est perceptible.
- Les prix des logements existants ont augmenté de 6,7% et ceux des logements neufs de 5,1%.
- Par rapport à 2015 (indice=100), les prix des logements ont déjà augmenté de plus de 30% ;
« Refroidissement bienvenu »
La situation des taux d’intérêt a radicalement changé ces dernières semaines, les taux hypothécaires ayant plus que doublé en quelques semaines seulement. Cela conduira-t-il à une correction avec de fortes baisses de prix sur le marché immobilier ? Non, la plupart des économistes ne le pensent pas. La demande de logements restera trop élevée.
Le département d’études de BNP Paribas Fortis s’attend à ce que les prix continuent à augmenter cette année, mais plus lentement que le niveau général des prix. Cela se traduirait par une légère baisse des prix immobiliers « réels », ou des prix immobiliers après correction de l’inflation. L’année prochaine, toutefois, la hausse des prix de l’immobilier devrait suivre le rythme de l’inflation générale, ce qui entraînera un atterrissage en douceur du marché immobilier.
« Un refroidissement serait le bienvenu, car la frénésie qui a entouré à peu près toutes les transactions immobilières en 2020 et 2021 était tout sauf saine. Ce sont les vendeurs qui fixent les règles », écrivent les économistes de BNP.
Les économistes de Belfius prévoient une hausse des prix de l’immobilier de 2,8% cette année, contre une inflation générale de 8%.
Augmentation des coûts de construction
Belfius s’attend également à ce que les coûts de construction et de rénovation augmentent de pas moins de 37,6% sur la période 2020-2026. Joris Ockier, directeur général de la société de conseil immobilier Immpower, souligne l’impact indirect de ces coûts croissants pour les nouvelles constructions sur le marché des maisons existantes.
« Les nouvelles constructions contiennent une composante de construction et une composante foncière », écrit-il sur le réseau social LinkedIn. « La composante construction a ses coûts intrinsèques : l’ouvrier touche son salaire indexé et les matériaux de construction coûtent ce qu’ils coûtent en raison de leur rareté. Les terrains à bâtir se font plus rares. En d’autres termes, les nouvelles constructions, même avec une demande en baisse, ne pourront pas baisser de prix. »
« Cela peut avoir pour conséquence que les nouvelles constructions deviennent de moins en moins accessibles au grand public, ce qui va déjà augmenter la demande de logements existants et là aussi les baisses de prix ne sont pas pour demain. »
