Les taux hypothécaires sont en hausse et les craintes de récession font réfléchir les ménages belges avant d’effectuer des achats importants. Cela entraînera-t-il une baisse générale des prix de l’immobilier ? Pas pour le moment, pensent les économistes de KBC.

Les prix de l’immobilier en Belgique augmentent presque continuellement depuis des décennies et ont connu une forte accélération pendant la crise du covid. Le désir de posséder un logement sûr, combiné à des taux d’intérêt ultra-bas, a entraîné une ruée sur l’immobilier. Mais aujourd’hui, les prêts immobiliers deviennent plus chers à un rythme rapide, en raison des hausses de taux d’intérêt de la Banque centrale européenne.

« Les taux d’intérêt sur les obligations d’État à 20 ans en Belgique sont cotés à 3 %. Cela représente une augmentation de 105 points de base depuis le début du mois d’août. Comme ces taux à long terme sont corrélés aux taux hypothécaires, cette hausse est également importante pour le marché immobilier », écrivent vendredi les économistes de KBC.

« Atterrissage en douceur : hausse des prix de 5 % en 2022 »

Néanmoins, KBC ne s’attend pas à une baisse générale des prix de l’immobilier, mais plutôt à une hausse relativement plus lente. Plus précisément, les économistes s’attendent à ce que les prix des logements augmentent en moyenne de 5 % sur l’ensemble de l’année 2022. Une augmentation de 2,5 % est prévue pour 2023.

« Cela équivaut essentiellement à un atterrissage en douceur pour le marché du logement. En fait, comme l’inflation globale devrait dépasser 9 % en 2022 et la hausse des prix des logements 5 %, cela signifie que les prix des logements vont baisser en termes réels, c’est-à-dire corrigés par l’inflation. »

Cet aplatissement est le prolongement logique de la tendance qui se dessine depuis environ un an. Après le pic corona, la dynamique des prix s’était déjà assouplie au cours des derniers mois. Mais un véritable krach semble peu probable, étant donné la forte demande des investisseurs, qui achètent des maisons comme un investissement à long terme.

Une maison n’est pas l’autre, mais les experts immobiliers mettent en garde : les nouvelles constructions et les maisons durables restent populaires, mais les maisons mal isolées sont nettement moins bien loties sur le marché.

Changement dans le marché de l’immobilier

Le groupe de consultants Deloitte s’attend à ce que les ménages les plus faibles financièrement abandonnent et mettent de côté leurs ambitions d’achat. « Avec la hausse des taux d’intérêt et la situation économique générale peu reluisante, cette accessibilité au logement ne fera malheureusement que s’aggraver au second semestre 2022 et tout au long de 2023. Cela pousse de plus en plus de ménages sur le marché locatif, ce qui devrait augmenter dans les années à venir. »

KBC souligne également la dichotomie: « On constate une dualité croissante sur le marché du logement ces dernières années. Cela signifie que le contraste s’est accru entre ceux qui peuvent/veulent encore acheter en douceur – parce qu’ils ont des moyens – et ceux pour qui l’immobilier est pratiquement inabordable. Le premier groupe a de plus en plus acheté des biens immobiliers en tant qu’investissement, en partie à cause de
des taux d’intérêt bas. Le second groupe se compose principalement des catégories de revenus les plus faibles et dépend de plus en plus du marché locatif. »

BL