Principaux renseignements

• La Flandre augmentera les droits d’enregistrement sur la résidence principale de 2 pour cent à 3 pour cent à compter du 1er janvier 2027.
• Les acheteurs doivent signer des contrats de vente types avant le 31 décembre 2026 pour bénéficier du taux réduit.
• Des conditions de résidence strictes protègent le taux d’imposition réduit contre toute pénalité.

Le gouvernement flamand souhaite augmenter les droits d’enregistrement pour les acheteurs de leur seule résidence principale, qui passeront de 2 pour cent à 3 pour cent à compter du 1er janvier 2027. Cela signifie que les acheteurs pourraient devoir faire face à des frais de clôture plus élevés. Cette proposition a été présentée dans la déclaration de septembre et est actuellement examinée par le Parlement. Concrètement, cela représenterait 1 000 euros supplémentaires par tranche de 100 000 euros de la valeur imposable du bien immobilier.

Conditions d’éligibilité aux taux réduits

Pour bénéficier de ce taux réduit, au lieu de la taxe standard de 12 pour cent, les acheteurs doivent remplir plusieurs critères. Ils doivent effectuer l’achat en tant que particuliers, et non par l’intermédiaire d’une société. De plus, ils ne peuvent pas être propriétaires d’autres biens immobiliers résidentiels ou de terrains à bâtir, y compris ceux situés à l’étranger. L’acheteur doit s’inscrire à l’adresse du bien dans les trois ans suivant la passation de l’acte notarié d’achat. Pour les contrats de vente conclus à partir du 1er janvier 2027, cette inscription doit en outre être maintenue pendant au moins un an sans interruption. Le non-respect de ces règles peut entraîner une mise en demeure de payer le taux plein de 12 pour cent, majoré d’une augmentation d’impôt de 20 pour cent.

La date de l’accord

La date du contrat est un facteur déterminant pour savoir si le taux de 2 pour cent ou de 3 pour cent s’applique. Pour les contrats de vente standard (tels qu’un compromis de vente), la date de signature du contrat est le facteur déterminant. Si un contrat de vente valide est conclu au plus tard le 31 décembre 2026, le taux de 2 pour cent reste généralement applicable, même si l’acte notarié définitif est signé en 2027. Pour vérifier cela, les actes notariés comportent une déclaration fiscale relative à la date de signature. En cas de doute, ou pour tout acte signé après le 30 avril 2027, les autorités peuvent demander des pièces justificatives. Il s’agit par exemple d’une preuve d’un acompte versé avant 2027 ou d’une demande de prêt signée.

Règles spécifiques aux options croisées

Toutefois, les règles diffèrent pour les «options croisées» ou les promesses réciproques d’achat et de vente. Contrairement à un contrat de vente standard, celles-ci ne sont généralement pas considérées comme des ventes définitives au moment de la signature. Selon la position actuelle de VLABEL, la date de passation de l’acte notarié définitif est déterminante pour fixer le taux d’imposition applicable. Toutefois, dans son avis du 19 octobre 2026, le Conseil d’État a indiqué que cette interprétation pourrait être erronée. Lorsque la convention ne contient aucune clause prévoyant que la vente ne prend effet qu’au moment de la passation de l’acte notarié, la date de levée de l’option peut être déterminante. L’application précise de ces règles demeure donc juridiquement incertaine.

Avantages liés aux logements modestes

Malgré l’augmentation prévue, certains avantages pourraient être maintenus. Selon les projets actuels, l’abattement pour les logements modestes serait maintenu. Sous certaines conditions, une réduction supplémentaire de 1 867 euros peut être accordée. Cela serait possible lorsque la base imposable ne dépasse pas 220 000 euros dans la plupart des communes flamandes ou 240 000 euros dans certaines grandes villes et communes de la périphérie flamande. Ces modifications n’ont pas encore été entérinées par la loi et pourraient avoir une incidence considérable sur les fonds propres nécessaires à un achat. C’est pourquoi il est conseillé aux acheteurs potentiels de tenir compte, dans leur budget, du taux plus élevé de 3 pour cent afin d’éviter toute mauvaise surprise financière. (ev)

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