Les chiffres : l’inflation et les taux d’intérêt affectent le marché immobilier en Belgique.

• La BCE a placé ses taux directeurs entre 2,5% et 3%, de quoi faire grimper les taux d’intérêt hypothécaires : le nombre de crédits a donc baissé de 45% et est au plus bas en 16 ans, note ING en se basant sur les chiffres de la Banque Nationale.
• La faiblesse de la demande va nécessairement affecter les prix : avec une diminution de 0,5% en 2023 et une faible croissance de 1% en 2024.
• Concrètement : avec l’inflation, la correction réelle des prix de l’immobilier devrait atteindre 11% en deux ans, « une situation tout à fait exceptionnelle », affirme ING.
• On peut toutefois s’estimer heureux par rapport à l’Allemagne et aux Pays-Bas, qui verront les prix baisser de 6 à 7% rien que cette année, alors que ces pays ont déjà subi une correction l’année dernière.
• Il faudra sans doute attendre 2025 pour voir les prix augmenter au-dessus de l’inflation. Voir d’ailleurs ici les prévisions de l’inflation du Bureau fédéral du plan pour les 3 prochaines années.

D’autres hausses des taux d’intérêt sont attendues. Avec la résistance de l’inflation, notamment en France, en Espagne et en Allemagne, la BCE devra peut-être tirer le frein à main plus fort que prévu. Dans tous les cas, 3 hausses des taux sont encore attendues de la part de la BCE.

4 points faibles du parc immobilier belge

Transition énergétique : Wouter Thierie, économiste chez ING, a comparé le parc immobilier belge à celui des pays voisins et a identifié quatre points faibles.

• Les logements belges sont plus grands en moyenne que dans les pays voisins, avec des pertes de chaleur plus importantes donc.

• La proportion relativement faible d’appartements : « En Belgique, 22% seulement du parc immobilier total est constitué d’appartements, soit la plus faible proportion de tous les pays européens. »

• Les logements sont moins bien isolés, avec des technologies dépassées : « Plus de 60% des bâtiments résidentiels en Belgique ont été construits avant 1981 et ont donc plus de 40 ans. »

• La forte proportion de propriétaires à faibles revenus : « Ils ne disposent pas de ressources financières assez importantes que pour financer une rénovation énergétique complète. »

Conclusion : 73% de la consommation d’énergie en Belgique est consacrée au chauffage des bâtiments, ce qui est nettement supérieur aux pays voisins et à la moyenne européenne. Nous sommes juste derrière le Luxembourg, mais en retard sur l’Allemagne (67 %), la France (63 %), les Pays-Bas (61 %) et la moyenne européenne (63 %). Les Belges devront mettre les bouchées doubles pour parvenir à la neutralité carbone en 2050.

• ING estime néanmoins que le frein n’est pas que financier et que les autorités ont un rôle à jouer : « Outre le coût total d’une rénovation énergétique, les propriétaires se posent de nombreuses questions sur le délai d’amortissement, l’effet sur le score PEB et la valeur de leur habitation, ainsi que sur la séquence et la planification idéales des rénovations énergétiques. » La rénovation d’une maison nécessite trop de connaissances techniques, administratives et juridiques.

Pour l’heure, la crise énergétique ne se matérialise pas au niveau du nombre de rénovations. Le nombre de crédits est inférieur aux autres années.