De plus en plus d’appartements de luxe sont construits en Islande. Et ils ne se vendent pas

À l’instar de la Suède, du Danemark et de la Norvège, l’Islande a un marché immobilier particulièrement actif. Mais sur les dernièrs années, les promoteurs se sont surtout concentrés sur l’immobilier de luxe. En conséquence, le pays connait un paradoxe : un surplus de logements luxueux, couplé à une pénurie de logements plus ordinaires.

Ainsi, des centaines de nouveaux appartements de luxe demeurent vacants, car ils ne trouvent pas preneur, tandis que près de 8000 logements abordables devraient être construits pour résoudre le problème de pénurie de logement. Cette situation alimente bien sûr la frustration de la population, et se ressent dans les négociations portant sur les salaires que les syndicats peuvent engager avec les employeurs.

Un boom économique, entraîné par la locomotive du tourisme

L’islande s’est maintenant quasiment totalement sortie de la grave crise financière qu’elle avait connue en 2008. La plupart des contrôles de capitaux qui avaient été institués après la faillite des banques ont été levés, et le chômage n’a jamais été aussi faible sur la dernière décennie.

L’économie a connu une forte croissance, alimentée par des recettes record du tourisme, et désormais, les Islandais sont les Nordiques les moins endettés, et le produit intérieur brut par habitant de l’Islande est 30 % plus élevé que la moyenne de l’Union européenne. Mais les taux d’intérêt historiquement bas sur les crédits hypothécaires ont alimenté le marché de l’immobilier, en plein essor. 

Le marché de l’immobilier  luxe islandais suggère qu’il existe une bulle

Le prix des nouveaux appartements, pour la plupart luxueux, a augmenté de 17 % en un an, alors que le marché immobilier islandais n’a crû que de 3 % dans son ensemble au cours de la même période. Il faut maintenant compter près de 7 000 dollars par mètre carré pour un appartement dans le centre-ville. 

Cet essor du marché immobilier a alimenté le crédit. Le volume des prêts à court terme consentis à des sociétés immobilières et à des entreprises de construction se rapproche de ses niveaux avant-crise. Désormais, ces prêts représentent un cinquième du total des portefeuilles de prêts des banques commerciales.

Toutefois, les choses seraient peut-être en train d’évoluer. Un rapport récent de la banque Arion pointe vers un ralentissement du marché immobilier. Les analystes s’attendent à une nouvelle augmentation de l’offre, se soldant par des hausses de prix modérées.

Le tourisme s’essouffle, et avec lui, la croissance

Simultanément, l’essor du tourisme s’essouffle, et l’économie islandaise commence à montrer des signes de ralentissement. Le nombre de touristes visitant l’Ile devrait se réduire de 2,4 % cette année par rapport à l’année dernière. La banque centrale islandaise ne prévoit « qu »‘une croissance économique de 1 % cette année, la plus faible depuis sept ans. 

Les compagnies aériennes du pays ressentent déjà les effets de ce relatif déclin du tourisme. Mais ce dernier pourrait aussi influer sur le marché du logement. Car il implique également une baisse de demande pour les locations saisonnières de type Airbnb. De plus, avec l’appréciation récente de la couronne islandaise, les expatriés fortunés auront plus de difficultés pour acquérir un bien immobilier dans leur pays d’origine. 

Une correction à prévoir ?

Le gouverneur de la banque centrale islandaise, Mar Gudmundsson, a indiqué qu’il n’était pas préoccupé par les déséquilibres du marché immobilier. Mais Asgeir Jonsson, un économiste de l’Université d’Islande, pense que les prix de l’immobilier de luxe risquent de s’effondrer. Et selon lui, toute la question est de savoir si l’économie islandaise pourra supporter cette correction sans autres dommages.