Les prix des appartements et des maisons neuves plafonnent enfin après les hausses continues des années précédentes. De plus, on s’attend à ce que les taux d’intérêt hypothécaires diminuent cette année.

Dans l’actualité : Le Baromètre des Nouvelles Constructions du développeur Matexi et de la plateforme de données immobilières Realo (voir ci-dessous) montre un aplatissement des hausses de prix.

• Au quatrième trimestre, les prix des appartements neufs ont augmenté en moyenne de moins de 1% et les prix des maisons neuves sont restés pratiquement stables.

• Selon Matexi et Realo, il est encore prématuré de parler d’un véritable changement de tendance, mais il y a en tout cas une stabilisation des prix.

Coûts de construction

Ce qui a précédé : Les prix des nouvelles constructions ont reçu trois chocs depuis 2020.

• D’abord, le confinement dû au coronavirus a entraîné une ruée vers les nouvelles constructions, ce qui a fait monter les prix.

• Ensuite, les perturbations dans la chaîne d’approvisionnement ont entraîné une forte augmentation des coûts des matériaux de construction.

• Enfin, les prix des nouvelles constructions ont été poussés à la hausse par l’augmentation des prix de l’énergie et la crise inflationniste générale, qui n’a été maîtrisée que récemment grâce à des augmentations successives des taux d’intérêt par la Banque Centrale Européenne.

Où en sommes-nous maintenant ? Depuis le deuxième trimestre de 2023, les coûts de construction se stabilisent, tandis que les hausses des taux de la BCE se sont également traduites par des taux d’intérêt hypothécaires plus élevés, ce qui a refroidi la demande pour les nouvelles constructions. Les prix sur le marché des nouvelles constructions se stabilisent donc après une période de hausses de prix significatives.

• Comme les prix des nouvelles constructions augmentent d’année en année, la hausse cumulative est importante : entre 2017 et 2023, les prix ont augmenté de plus de 33 % pour les appartements et d’environ 40 % pour les maisons neuves.

• Roel Helgers, économiste chez Matexi : « La stabilisation des prix peut s’expliquer entre autres par les hausses de taux d’intérêt que la BCE et d’autres banques centrales ont mises en œuvre en 2022 et 2023. En conséquence des taux d’intérêt plus élevés, non seulement le nombre de transactions immobilières a diminué, mais le ralentissement économique qui en a résulté a également stabilisé les prix des matériaux de construction. »

Baisse des taux d’intérêt

Quel est l’avenir ? Plusieurs experts immobiliers s’attendent à un rebond, avec plus d’offres et plus de transactions. Si la BCE, comme prévu, baisse également les taux d’intérêt au cours de l’année, les hypothèques deviendront également moins chères pour les acheteurs potentiels.

• « Je m’attends à ce que le nombre de transactions immobilières neuves augmente de 10 à 15 % en 2024 », déclare Johan Krijgsman de l’agence immobilière ERA dans une perspective sur l’année immobilière. « Mais ce pourcentage vient après une baisse de 35 % en 2023. Cela signifie qu’à la fin de 2024, le nombre de transactions sera toujours un quart inférieur à celui de l’année 2022, ‘un grand cru immobilier’. »

• Johan Heylen de Heylen Vastgoed abonde : « Les projets de construction neuve pourront enfin démarrer en 2024. Ce redémarrage n’a pas eu lieu en 2023 en raison des marchés volatils et des longs processus d’obtention de permis, mais il est prévu pour 2024. »

• Les taux à long terme ont baissé en novembre et en décembre, ce qui a déjà eu un effet sur les taux hypothécaires qui sont désormais onéreux. Mais cela pourrait ne pas durer, car l’inflation est à nouveau attendue en hausse dans les prochains mois en Belgique. Plus tard dans l’année, ce frein sera toutefois compensé par la baisse des taux à court terme des banques centrales. Les premières baissent pourraient intervenir au printemps.