Principaux renseignements
- Le marché allemand de l’immobilier résidentiel montre des signes continus de stabilisation après la récente crise.
- Les prix des appartements ont augmenté en moyenne de 1,2 pour cent en glissement trimestriel de janvier à mars.
- Les loyers offerts ont augmenté de 1,2 pour cent en glissement trimestriel au cours des trois premiers mois de 2025.
Le marché allemand de l’immobilier résidentiel montre des signes continus de stabilisation après la récente crise, les prix ayant connu une augmentation significative au cours des premiers mois de l’année. Toutefois, des incertitudes subsistent quant à l’évolution future.
Selon une étude de l’Institut de l’économie allemande (IW) communiquée à Reuters, les prix des appartements ont augmenté en moyenne de 1,2 pour cent en glissement trimestriel de janvier à mars, marquant la plus forte croissance depuis le printemps 2022. Les maisons unifamiliales et bifamiliales ont connu une augmentation encore plus importante de 2,3 pour cent, soit la plus forte hausse en trois ans. Par rapport au trimestre de l’année précédente, les prix de ces biens ont augmenté de 2,9 pour cent.
Reprise prudente du marché du logement
Les économistes de l’IW, Pekka Sagner et Michael Voigtländer, attribuent cette évolution à une stabilisation du marché, probablement influencée par des coûts de financement légèrement inférieurs et une demande continue d’accession à la propriété, en particulier dans l’immobilier existant. Des villes comme Essen (6,3 pour cent) et Leipzig (5,8 pour cent) ont connu des augmentations de prix particulièrement fortes. Cologne a été une exception, avec une légère baisse de 0,3 pour cent.
Bien que ces récents mouvements de prix suggèrent un renversement potentiel de la tendance, l’IW met en garde contre des conclusions définitives. De nombreux acteurs du marché restent sensibles aux prix et les conditions économiques sont encore pleines d’incertitudes. La dynamique actuelle ne ressemble pas à l’exubérance des années fastes précédentes.
Augmentation des loyers
Le marché du logement locatif ne montre aucun signe de détente. Les loyers offerts ont augmenté de 1,2 pour cent en glissement trimestriel au cours des trois premiers mois de 2025 et de 4,3 pour cent par rapport à la même période de l’année dernière, contre 4,7 pour cent au quatrième trimestre et 5,3 pour cent au troisième trimestre de 2024.
Cette modération de la croissance des loyers fait suite à un léger affaiblissement de la dynamique des salaires en raison de la faiblesse persistante de l’économie. Néanmoins, le marché reste dynamique, avec une demande persistante dépassant l’offre de logements disponibles, en particulier dans les zones métropolitaines et les régions économiquement attractives. Les incertitudes économiques n’ont pas encore freiné de manière significative la demande de logements locatifs.
Leipzig (7,7 pour cent) est en tête des augmentations annuelles de loyer, suivie par Essen et Francfort (6,1 pour cent chacune) et Düsseldorf (5,8 pour cent). Hambourg, Munich et Stuttgart ont également enregistré des hausses substantielles d’environ 4,9 et 4,6 pour cent respectivement. Le taux de Berlin a ralenti à 3,0 pour cent après une période de forte croissance, tandis que Cologne (3,5 pour cent) et Dortmund (3,7 pour cent) sont restés en dessous de la moyenne.
Impact des politiques commerciales de Trump
L’IW prévient que les politiques commerciales du président américain Donald Trump, caractérisées par des droits de douane élevés sur les importations, pourraient également influencer le marché immobilier allemand. Les incertitudes dans le commerce international se traduisent par des fluctuations du marché du travail, ce qui pourrait freiner la demande dans le secteur de l’immobilier commercial. De nouveaux droits de douane sur des matériaux de construction essentiels comme l’acier et l’aluminium augmenteraient les coûts de construction. Les perturbations constantes de la chaîne d’approvisionnement contribuent aux retards et aux dépassements de coûts dans les nouveaux projets de construction.
Ces facteurs intensifient les conditions d’investissement dans le secteur de la construction neuve tout en augmentant la pression sur le parc immobilier existant, ce qui pourrait entraîner une hausse des prix.
Volatilité des marchés financiers
L’incertitude accrue sur les marchés financiers entraîne une augmentation de la volatilité et une fuite vers des actifs perçus comme sûrs, notamment les obligations d’État allemandes. Cela améliore temporairement les conditions de financement sur le marché immobilier. Cependant, les politiques commerciales conflictuelles de Trump contribuent aux pressions inflationnistes, que les banques centrales pourraient contrer par des hausses de taux d’intérêt.
À long terme, cela entraînerait une hausse des coûts de financement, ce qui rendrait les achats de logements et les investissements dans la construction résidentielle plus difficiles.
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