Malgré des taux d’intérêt bas, il est de plus en plus difficile de contracter un prêt immobilier, et ça ne va pas s’arranger

Si vous contractez aujourd’hui un prêt immobilier sur 20 ou 25 ans, vous pouvez encore facilement descendre sous un taux d’intérêt de 2 %. Pourtant, il est de plus en plus difficile de contracter un prêt immobilier. Les jeunes, qui ne disposent généralement pas d’un gros capital d’investissement, semblent être les principales victimes. L’avenir ne semble pas très brillant.

Pourquoi est-ce important ?

Les banques doivent tenir compte de règles de plus en plus strictes lorsqu'elles accordent des prêts (hypothécaires), qu'il s'agisse des réserves de capital requises ou du montant qu'elles peuvent prêter. En raison de ces exigences plus strictes, il n'est pas toujours facile pour les emprunteurs de contracter un prêt (immobilier), même lorsque les taux d'intérêt restent très bas.

Le marché immobilier est en plein essor. Les chiffres les plus récents du baromètre notarial de la fédération des notaires (fednot) montrent que le prix moyen d’une maison a augmenté au cours du premier semestre de 4,5 pour cent pour atteindre 289 456 euros. Un appartement est devenu 4 % plus cher au cours des six premiers mois de cette année par rapport à la moyenne annuelle de 2020. Le prix moyen d’un appartement s’est élevé à 254 267 euros.

Quel est le quotient ? Et pourquoi est-ce important ?

En raison de la hausse des prix de l’immobilier, il est de plus en plus difficile d’acheter son propre logement, surtout pour les jeunes. De nombreux chasseurs de maisons se tournent donc vers un prêteur pour contracter un prêt hypothécaire. Le baromètre des taux d’intérêt d’Immotheker montre que le taux d’intérêt moyen pour un prêt immobilier sur 25 ans avec un taux maximum de 80 % est de 1,48 %. Pour un taux compris entre 81 et 100 %, le taux d’intérêt passe à 1,67 % en moyenne.

Ce taux n’est certainement pas une statistique sans importance. Ce chiffre indique le montant que vous pouvez emprunter proportionnellement à la banque pour financer votre logement. Un taux de 80 % signifie que vous payez vous-même 20 % et que la banque finance les 80 % restants par un prêt. Plus le quota est élevé, plus le taux d’intérêt est élevé. En effet, le risque augmente pour les banques.

Dans certaines banques, vous pouvez voir dans la feuille de taux dans quelle mesure la quote-part a un impact sur le taux d’intérêt. BNP Paribas Fortis, par exemple, abaisse le taux de 0,1 point de pourcentage si vous empruntez moins de 80 % de la valeur actuelle de votre logement. La KBC augmente le taux de 0,2 point de pourcentage dès que le quota est supérieur à 90 %.

Par ailleurs, il n’est pas certain que vous puissiez obtenir un prêt immobilier si vous empruntez proportionnellement trop, surtout si la quotité est supérieure à 90 %. En effet, depuis 2020, des règles plus strictes s’appliquent aux prêteurs. Par exemple, un maximum de 35 % du volume de prêts aux primo-accédants peut avoir un quota supérieur à 90 %. Pour un maximum de 5 % d’entre eux, le prêt peut dépasser 100 % de la valeur d’achat. Les règles sont encore plus strictes si l’emprunteur emprunte pour acheter une résidence secondaire.

L’avenir ne s’annonce pas rose

Et que réserve l’avenir ? Il n’a pas l’air brillant. Tout d’abord, il y a eu l’appel récent du régulateur bancaire européen EBA pour abolir le mandat hypothécaire. De nombreux emprunteurs peuvent économiser des milliers d’euros sur leurs coûts hypothécaires grâce à un tel mandat. Un tel mandat est une promesse par laquelle la banque peut encore prendre une hypothèque sur le logement à une date ultérieure si nécessaire, par exemple en cas de défaillance. L’emprunteur paie ensuite les frais.

De nombreuses banques travaillent avec une inscription hypothécaire partielle, c’est-à-dire que seule une partie du bien est hypothéquée. Bien sûr, vous devez encore payer les frais de notaire pour l’inscription hypothécaire sur cette partie.

Selon l’ABE, un mandat n’offre aucune protection à la banque. L’autorité de contrôle estime que les banques devraient considérer les prêts avec mandat comme des prêts sans garantie et leur réserver davantage de fonds propres comme tampon pour les pertes de crédit. « La suppression du mandat hypothécaire rendrait encore plus difficile pour de nombreux jeunes de contracter un prêt immobilier », a déclaré un employé de banque à notre rédaction. « Même ceux qui contractent un prêt hypothécaire doivent en fait déjà disposer d’un capital de départ important. »

Des coûts de crédit plus élevés à l’avenir ?

Si cette suppression est mise en œuvre, les coûts initiaux d’achat d’un logement risquent d’augmenter encore. Ce serait un nouveau coup de massue pour les chasseurs de logement qui ont déjà dû dire adieu à la prime au logement en 2020. Cette suppression a été compensée par une réduction d’un point de pourcentage des droits d’enregistrement. Toutefois, pour de nombreuses personnes, cette réduction est insuffisante pour compenser la suppression de la prime au logement.

Enfin, la fédération bancaire Febelfin a mis en garde vendredi après-midi contre l’impact potentiel de la norme Bâle III sur le coût du crédit. La fédération a notamment mis en garde contre les exigences plus élevées en matière de crédit qu’elle prévoit. « Des exigences plus élevées en matière de fonds propres pour les banques se traduisent par des coûts plus élevés, car les fonds propres sont une source de financement plus coûteuse que la dette », indique-t-elle dans un communiqué de presse. « Lorsque les banques sont déjà fortement capitalisées, ces coûts plus élevés peuvent avoir des répercussions négatives sur l’économie réelle. Dans la pratique, cela pourrait entraîner une hausse du coût du crédit, ce qui pourrait réduire la demande de crédit et d’investissement. »

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