Principaux renseignements
- Les banques belges accordent certains prêts hypothécaires à perte pour conserver leurs parts de marché.
- La concurrence féroce et la hausse des coûts de financement ont réduit les marges bénéficiaires à néant.
- La vente croisée de produits lucratifs compense ces pertes, mais met en péril la stabilité à long terme du portefeuille.
La Banque nationale a fait part de ses inquiétudes concernant les stratégies de tarification des institutions financières belges, soulignant que certains nouveaux prêts hypothécaires sont accordés à perte. Malgré une hausse générale des taux d’intérêt, l’autorité de régulation constate que les marges bénéficiaires sur les prêts immobiliers sont devenues extrêmement faibles en raison de la concurrence intense sur le marché.
Concurrence stratégique pour la fidélisation de la clientèle
Selon le rapport annuel sur la stabilité financière, les banques considèrent les prêts hypothécaires comme un outil stratégique pour s’assurer la fidélité à long terme de leurs clients et ouvrir la voie à d’autres sources de revenus. Afin de conserver leurs parts de marché, les prêteurs proposent souvent des taux très compétitifs, à condition que les clients s’engagent à utiliser leurs services pour le versement de leur salaire ou souscrivent des polices d’assurance obligatoires.
Les conclusions de l’autorité de régulation s’appuient sur une analyse de la marge commerciale, c’est-à-dire l’écart entre les intérêts facturés aux emprunteurs et les taux de swap que les banques paient pour se couvrir contre les risques de taux d’intérêt. Récemment, cette marge a chuté à environ 0,6 pour cent à 0,7 pour cent, soit une baisse significative par rapport aux 1,4 pour cent observés entre 2019 et 2021. Ce recul est attribué à une concurrence féroce et à une hausse rapide des taux d’intérêt après la pandémie, qui a entraîné une augmentation des coûts de financement des banques plus rapide que celle des taux qu’elles pouvaient facturer à leurs clients.
L’impact des marges nettes négatives
De plus, lorsque l’on tient compte des frais d’exploitation et des défauts de paiement potentiels, la marge d’intérêt nette est en réalité négative depuis fin 2022. Plus précisément, les prêts hypothécaires d’une durée de 20 à 25 ans affichaient une marge nette de -0,50 pour cent à la fin de l’année dernière, ce qui suggère que l’activité de prêt récente était intrinsèquement non rentable.
Pour compenser ces pertes, les banques se sont tournées vers la « vente croisée » de produits d’investissement et d’assurances plus lucratifs. Cette stratégie a permis au secteur de maintenir un bénéfice total d’environ 8,4 milliards d’euros l’année dernière. Cependant, la Banque nationale met en garde contre les risques liés à cette approche ; les prêts hypothécaires ayant une durée de vie bien plus longue que les autres produits financiers, leur sous-tarification pourrait à terme nuire à la rentabilité globale du portefeuille de crédit et du secteur dans son ensemble.
Implications pour les taux d’épargne
Ces révélations pourraient également influencer le débat en cours concernant les rendements des comptes d’épargne. Alors que les banques affirment généralement que des taux d’épargne bas sont nécessaires car ils immobilisent des fonds dans des prêts à long terme et à faible taux d’intérêt, ce rapport leur fournit des arguments supplémentaires pour affirmer qu’il n’y a guère de marge pour augmenter les intérêts versés aux épargnants. (fc)
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