Contrat de bail: comme le résilier pour le locataire et le bailleur?

Il arrive que l’on veuille déménager de l’appartement ou la maison que l’on occupe en location. Comment s’y prendre pour résilier un contrat de bail?  Il existe des milliers de raisons pour rompre un contrat de bail: achat d’une maison ou d’un appartement, changement de travail ou de situation familiale. Mais on ne peut pas faire ce qu l’on veut avec un tel contrat. Doit-on forcément aller au bout du contrat? Comment cela se passe-t-il pour le locataire désireux de partir mais également pour le propriétaire

Les règles de base

La première possibilité consiste à se mettre d’accord avec le propriétaire, c’est ce qu’on appelle le consentement mutuel. Dans ce cas, les modalités de rupture de bail doivent être constatées par écrit. Le locataire peut alors soumettre un nouveau locataire au propriétaire pour qu’il reprenne le bail en cours dans les mêmes conditions. Évidemment, le propriétaire peut refuser le nouveau locataire ainsi que la reprise du bail. S’il accepte, deux possibilités:

  • Soit le nouveau locataire continue le bail déjà existant jusqu’à son expiration. Dans ce cas, il suffit simplement de faire une attestation stipulant le changement de locataire. 
  • Soit un nouveau bail est établi entre le propriétaire et le nouveau locataire. 

Il est également possible de rompre un bail mais seulement à trois mois de l’expiration de celui-ci. Une fois ce délai dépassé, le bail est d’office reconduit pour une nouvelle période. C’est ce qu’on appelle un préavis de sortie. Il doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception. Il doit y être stipulé les dates de commencement et de fin du préavis.

Indemnités 

Si l’on désire rompre un bail après 3 années d’occupation dans le cadre d’un bail de 9 ans, on ne devra jamais payer d’indemnités, juste envoyer un préavis 3 mois après le départ. Par contre, si l’on résilie un contrat de bail après moins de 3 ans d’occupation, ça se complique un petit peu. Il faut également remettre un préavis de trois mois qui prend cours le 1er du mois qui suit l’envoi, mais ce n’est pas tout. Le locataire va en effet devoir verser au propriétaire une indemnité de 3 mois de loyer s’il le fait durant la 1ère année d’occupation, de 2 mois de loyer la 2ème année et de 1 mois de loyer la 3ème année.

Côté propriétaire

Pour l’instant, nous avons seulement envisagé la rupture du bail par le locataire. Mais il est aussi possible qu’un propriétaire décide de mettre fin à un contrat. Les règles changent un petit peu. Ici, le préavis n’est pas de trois mois mais de six. Il peut rompre le contrat absolument quand il veut, mais il doit quand même justifier sa décision, et ce sur le préavis même. Si un locataire veut le contester, ce sera devant un juge de paix. 

Voici quelques raisons qui peuvent justifier une rupture de bail du propriétaire: 

  • Occupation personnelle c’est-à-dire que le bailleur veut occuper le bien lui-même ou alors y placer un membre de sa famille ou celle de son conjoint. Le locataire a la possibilité d’annuler cette procédure en demandant une preuve des liens familiaux qui lient le bailleur et la personne censée occuper le bien. Si il ne parvient pas à le prouver, le locataire peut introduire une requête de nullité auprès de la justice de paix. Une fois que le locataire a quitté les lieux, le bailleur ou le membre de sa famille doit prendre possession du bien dans l’année qui suit et ce pour une période minimum de deux ans. Si ces conditions ne sont pas réunies, le locataire peut réclamer une indemnité de 18 mois de loyer au propriétaire. 
  • En cas de travaux. Qu’il s’agisse de travaux de rénovation, de transformation ou de reconstruction, il faut que ces travaux rendent inhabitable le logement. Ces travaux peuvent se faire à chaque fois de triennat (trois ans) et ils doivent s’accompagner d’un préavis de 6 mois. Celui-ci doit également être accompagné de plusieurs documents: un permis de bâtir, un devis détaillé, une description détaillée des travaux. Le propriétaire a décidément beaucoup de boulot puisqu’il doit aussi prouver que le coût des travaux est supérieur à trois ans de loyer. De plus, les travaux doivent commencer dans les 6 mois après le départ du locataire. Ils doivent se terminer dans les 24 mois. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer une indemnité équivalente à 18 mois de loyer. 
  • Sans aucun motif. Et oui, le bailleur peut mettre fin à un contrat sans invoquer de raison. Mais il doit remplir certaines conditions, comme d’habitude. Il doit évidemment envoyer un préavis de 6 mois et verser des indemnités au locataire: 9 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du premier triennat et 6 mois de loyer si le congé est notifié à la fin du deuxième triennat.

Bail à courte durée 

Il existe aussi des baux de courte durée, ils sont généralement effectifs sur une durée de trois ans ou moins. Dans ce cas-ci, ni le locataire ni le propriétaire ne peuvent mettre fin au contrat prématurément sauf si les deux parties se mettent d’accord pour le résilier. Il peut en effet être rompu moyennant un congé de 3 mois notifié avant l’échéance du délai convenu. Le préavis doit être envoyé par recommandé avec accusé de réception.