Bruxelles sera la ville européenne la plus touchée par la crise des bureaux

Le gestionnaire de fonds Schroders a évalué l’état de préparation de 24 villes européennes pour le travail hybride (mi-bureau, mi-domicile). Bruxelles est en queue de liste, avec un immobilier de bureaux vétuste, peu attractif et non adapté aux nouvelles exigences sanitaires.

Dans l’ère post-coronavirus, les bureaux doivent s’adapter à la « nouvelle normalité » :

  • Beaucoup d’administrations et d’entreprises passent à des horaires décalés, avec plus de travail à domicile qu’auparavant. Les espaces de bureaux devraient comporter moins de postes de travail fixes, mais davantage de salles pour les réunions et les sessions conjointes.
  • La nouvelle configuration exige donc plus de flexibilité : les jours de pointe, tout le personnel sera présent, les autres jours seulement une partie. « Cela signifie que la demande d’espace de bureau diminuera moins que le temps réellement passé au bureau », souligne Schroders.
  • En outre, sur l’insistance du gouvernement, les bureaux doivent répondre à des normes plus strictes en matière de ventilation et d’écologie, notamment en matière d’isolation.

Un modèle économique de Schroders, basé sur la qualité des espaces de bureaux, le temps de trajet domicile-travail et le type de locataires, a examiné 24 villes européennes pour voir si elles sont prêtes à affronter cette nouvelle réalité. Bruxelles obtient les pires résultats. La demande de bureaux à Bruxelles en 2027 sera inférieure d’environ 17 % à celle d’avant la pandémie, soit une diminution structurelle de plus d’un sixième.

Le marché des bureaux à Bruxelles sous pression

Schroders s’attend à ce que trois facteurs impactent le marché des bureaux de la capitale dans les années à venir :

  • Parce que de nombreux bureaux sont vétustes, et offrent un environnement de travail peu attrayant. Il y a relativement moins de salles de réunion et d’installations modernes que dans d’autres villes largement composées de bureaux. La climatisation et la ventilation ont aussi souvent besoin d’être renouvelées.
  • Avec un temps de déplacement moyen de 40 minutes par trajet, Bruxelles obtient un score inférieur à la moyenne européenne (30 minutes). Cet allongement du temps de trajet augmente le bonus de temps que représente le travail à domicile.
  • Les bureaux de Bruxelles sont principalement loués par les gouvernements et les institutions européennes. Selon Schroders, ce ne sont toutefois pas les secteurs porteurs en termes de demande de bureaux pour les années à venir. Il s’agit de la technologie, des médias et des services aux entreprises.

Lyon

Alors que d’autres villes européennes se remettront partiellement du taux actuel de vacance des bureaux dans les années à venir, ce ne sera guère le cas pour Bruxelles, prévoit le gestionnaire d’actifs.

Une seule ville devrait avoir une demande de lieux de travail plus élevée en 2029 qu’en 2019 : Lyon, qui possède des immeubles utilitaires relativement modernes. « Si Lyon se distingue, c’est aussi parce que les services aux entreprises y progressent plus vite qu’ailleurs, probablement en raison de la délocalisation du travail depuis Paris », indique Schroders.

Le gestionnaire de fonds souligne également qu’au sein de chaque ville, il peut y avoir de grandes différences entre les meilleurs emplacements et les lieux de travail vétustes, où la vacance structurelle constitue une menace. « Les entreprises qui louent des espaces de bureaux se concentrent encore plus qu’avant sur des espaces de premier ordre. Ce sont des bureaux neufs ou récemment rénovés, dotés de bonnes installations, qui sont économes en énergie et situés dans le quartier des affaires. »

Évolution prévue de la demande d’immeubles de bureaux, entre 2019 et 2027 (Schroders)

1 Lyon + 1 %.
2 Luxembourg – 2 %.
3 Manchester – 2%
4 Madrid -5 %.
5 Birmingham -5%
Barcelone -5%
7 Helsinki -5%
8 Oslo -5%
9 Dublin -7%
10 Londres -7%
11 Milan -7 %
12 Vienne – 8%
13 Berlin -9%
14 Stockholm -10 %
15 Zurich -11 %
16 Copenhague -11 %
17 Paris -12%
18 Hambourg -13 %
19 Munich -13 %
20 Francfort -13 %
21 Amsterdam -13 %
22 Düsseldorf -14 %
23 Rome -16%
24 Bruxelles -17%
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