Après le secteur bancaire, l’immobilier sera-t-il le prochain à fléchir en Europe, dans une temporalité inversée de la crise financière de 2008 ? Au cours des derniers mois, le secteur a enregistré des pertes significatives sur le continent.

Dans l’actu : Les analystes de JPMorgan et Citigroup ont lancé un nouvel avertissement sur le secteur immobilier européen, rapporte Bloomberg.

• Une nouvelle hausse potentielle des taux d’intérêt constitue un « vent contraire majeur », a affirmé JPMorgan.
• Selon Citigroup, la valeur du secteur pourrait être divisée par deux.
• Les valeurs immobilières à fort effet de levier sont désormais considérées comme le secteur le plus vulnérable des marchés boursiers européens.
• Elles sont en effet confrontées à la double menace de la hausse des taux d’intérêt et d’un ralentissement économique annoncé.

Le contexte : le secteur a subi des pertes importantes au cours des derniers mois.

• L’indice Stoxx 600 Real Estate, qui regroupe une trentaine d’actions, a reculé de plus de 40% au cours de l’année écoulée, faisant partir en fumée plus de 100 milliards d’euros de valeur de marché, note Bloomberg.
• Les actions immobilières européennes se négocient désormais à des niveaux plus vus depuis la crise financière de 2008.
• Au niveau mondial, près de 175 milliards de dollars de crédits immobiliers sont considérés comme « risqués » concernant leur financement, avait rapporté l’agence au début de l’année.

Des parallèles troublants avec 2008

L’histoire se répète-t-elle ? Cette situation n’est pas sans rappeler la crise des « subprimes » américains, qui a provoqué l’effondrement du secteur immobilier aux États-Unis avant d’être rapidement suivi par les banques américaines puis européennes.

• Sauf qu’aujourd’hui, c’est le secteur bancaire qui a d’abord trinqué, avec les faillites de plusieurs banques régionales américaines (Silicon Valley Bank, Signature Bank et Silvergate) puis la chute de Credit Suisse.
• Les causes de la crise actuelle sont toutefois différentes de celle de 2008.
  • À l’époque, ce sont les subprimes, des prêts hypothécaires hautement risqués, qui ont précipité la chute des banques lorsque les emprunteurs n’ont plus été en mesure de les rembourser.
  • Alors qu’aujourd’hui, le mouvement a été provoqué par la chute de SVB, la banque spécialiste des start-up, qui a été durement touchée par la baisse des valeurs technologiques au cours de l’année écoulée, ainsi que par la hausse des taux d’intérêt de la Fed pour lutter contre l’inflation.
• Mais un terme commun à 2008 et 2023 fait trembler les marchés : le bank-run.
  • Les clients de SVB ont retiré leurs dépôts en masse, vidant la banque de ses liquidités.
  • Ce bank-run a créé un vent de panique sur les marchés, les investisseurs craignant un risque de contagion à d’autres banques.
  • Credit Suisse a été victime de cette méfiance, encore accrue par l’annonce de son principal actionnaire, la Banque nationale saoudienne, de ne plus injecter de nouveau capital.

L’immobilier commercial, mauvais élève

À suivre : Selon les analystes, l’immobilier commercial est le mauvais élève à surveiller.

• Les indices des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales – et en particulier ceux de moindre qualité – enregistrent de fortes baisses.
• La société allemande Aroundtown, qui investit dans l’immobilier commercial et résidentiel, est, après Credit Suisse, le pire titre européen de l’année. L’action a perdu plus de la moitié de sa valeur depuis la mi-janvier.
  • Aroundtown a par ailleurs fourni des prévisions pour 2023 qui ont manqué les estimations des analystes.
  • L’entreprise a annoncé mercredi la suspension de ses paiements de dividendes.

Il y a plus : Les sociétés immobilières sont également confrontées à une baisse de la demande.

• La flambée des taux d’intérêt réduit naturellement les demandes de prêts hypothécaires et, par conséquent, la valeur des actifs.
• De plus, la menace d’une récession pourrait également entraver les revenus locatifs.