L’immobilier de bureaux à Bruxelles bat tous les records cette année

Bruxelles vue du toit d’un immeuble, avec le quartier des institutions européennes. (Isopix)

L’année 2019 aura apporté son lot de records sur le marché immobilier de bureaux à Bruxelles, annonce mercredi le bureau de conseil en immobilier d’entreprise Jones Lang Lasalle (JLL).

Le taux d’occupation des bureaux est au plus haut depuis 2007 et la disponibilité atteint un niveau historiquement bas dans le ‘central business district’ (CBD), entre autres.

Dans le détail, le taux de vacance est estimé à 7,2%, soit le plus bas depuis 2001. A titre de comparaison, il était de 7,8% l’an dernier. Dans le CBD (Pentagone, Nord, Quartier européen et Louise), il est lui à son niveau plancher à 2,9%, contre 3,6% en 2018.

Niveau loyers, ils se maintiennent à leur sommet et pourraient connaître une nouvelle croissance l’an prochain. Le loyer ‘prime’ s’élève à 315 euros/mètre carré/an. Le quartier Nord enregistre des pressions à la hausse (+8,8%), tandis que le Décentralisé subit une diminution de 2,6%. Dans le CBD, on constate une convergence des loyers demandés entre les différents quartiers pour les projets neufs, note encore JLL. ‘La fourchette est située entre 245 et 275 euros (…) Les frontières historiques semblent donc s’estomper.’

Transactions de grande taille

L’année a également été marquée par le retour des transactions de grande taille avec 9 transactions de plus de 10.000 mètres carrés, alors que la taille moyenne des transactions a presque doublé et représente 1.991 mètres carrés. Les trois grands ‘preneurs’ de 2019 ont été des acteurs publics: la Communauté flamande avec 70.000 mètres carrés dans le projet ZIN (quartier Nord), la Région de Bruxelles-Capitale avec 41.000 mètres carrés dans le projet Silver (quartier Nord) et la Commission européenne qui est sur le point de louer 30.000 mètres carrés dans la tour The One (quartier européen).

A leurs côtés, des entreprises privées comme PwC, FedEx et Delhaize ont également loué de grandes surfaces. ‘Cependant, le constant pour Bruxelles reste identique et ce, depuis plusieurs années: il n’y a que très peu de nouveaux entrants’, relève JLL. ‘Malgré les bonnes intentions affichées par le gouvernement, la politique régionale en matière de fiscalité et de mobilité n’est pas encore des plus attractives pour les grandes entreprises’, estime le bureau de conseil.

Investissement

Côté investissement, 2019 a été une très bonne année, portée par les taux d’intérêt au plancher et l’inflation basse. Elle pourrait devenir inégalable si la vente de la Tour des Finances (estimée à 1,3 milliard d’euros) se fait encore avant la fin décembre. Sans elle, ‘le volume d’investissements toutes classes d’actifs confondues à mi-décembre s’élève à 4,2 milliards d’euros’, sur base des informations à disposition du bureau de conseil.

L’année 2020 s’annonce elle aussi ‘très prometteuse’ en la matière avec ‘plusieurs actifs de grande taille sur le marché’. ‘Un volume à nouveau supérieur à 4 milliards d’euros est possible’, conclut JLL.