Principaux renseignements

• Le durcissement des règles hypothécaires russes a fait chuter la demande des acheteurs et empêché d’atteindre les objectifs de vente.
• Le nombre excessif de lancements de projets crée un dangereux déséquilibre entre l’offre et la demande.
• L’instabilité financière menace 20 pour cent des promoteurs immobiliers d’une éventuelle insolvabilité.

Le secteur russe de la construction résidentielle est confronté à un ralentissement important, les nouvelles réglementations sur les prêts hypothécaires soutenus par l’État freinant la demande des acheteurs. Une récente étude conjointe menée par le VTsIOM, l’Institut pour le développement de la construction de logements et Dom.RF révèle une forte baisse des performances, 73 pour cent des promoteurs n’ayant pas atteint leurs objectifs de vente au premier trimestre. Il s’agit de la plus grave crise que le secteur ait connue depuis deux ans.

Impact de la restructuration des prêts hypothécaires

Ce déclin est largement lié à la restructuration de l’initiative « prêt hypothécaire familial », qui propose des prêts à un taux subventionné de 6 pour cent. Afin de freiner le programme, le ministère des Finances a limité l’éligibilité à un seul prêt par foyer — auparavant, les conjoints pouvaient faire une demande individuellement — et a réduit la rémunération des banques prêteuses.

Alors que ces changements ont déclenché une vague frénétique d’emprunts en décembre et janvier, le volume des prêts hypothécaires s’est effondré en février et mars.

Les constructeurs poursuivent leur expansion

Malgré la baisse des ventes, les promoteurs ont poursuivi leur expansion. Alors que 88 pour cent d’entre eux ont atteint leurs objectifs de construction et que plus de la moitié ont respecté leur calendrier de lancements, ce décalage entre l’offre et la demande crée un déséquilibre sur le marché.

Les lancements de nouveaux projets ont augmenté de 18 pour cent au cours des quatre premiers mois de l’année, alors que les ventes d’appartements n’ont progressé que de 7,5 pour cent. Les analystes de Dom.RF suggèrent que le marché se trouve désormais dans une phase de « test de la demande », où les erreurs de conception ou de tarification des projets deviennent de plus en plus coûteuses.

L’offre excédentaire pèse sur les prix

Cet excédent exerce déjà une pression à la baisse sur les prix. Le coût des logements neufs a augmenté de 2,2 pour cent au premier trimestre, ce qui, une fois ajusté au taux d’inflation de 3 pour cent, représente une baisse en termes réels de 0,7 pour cent.

La stabilité financière des promoteurs est également menacée. Le vice-Premier ministre Marat Khusnullin a noté que les réserves de capital constituées à l’époque des prêts subventionnés à 8 pour cent ont été épuisées. De plus, Anton Glushkov, de NOSTROY, a averti qu’environ 20 pour cent des promoteurs pourraient avoir des difficultés à régler leurs dettes en raison d’un manque de fonds sur les comptes de garantie.

Une baisse des ressources financières 

L’accès au capital devient plus restrictif. L’enquête a révélé une baisse à deux chiffres du nombre d’entreprises capables d’obtenir un financement bancaire pour leurs projets actuels et futurs. Alors que la Banque centrale fait état d’un portefeuille de financement de projets de 11 500 milliards de roubles (137 milliards d’euros), les responsables avertissent que les banques pourraient sous-estimer les risques réels liés à ces prêts.

Pour l’avenir, le secteur reste pessimiste. Plus de la moitié des entreprises interrogées anticipent une baisse de leurs bénéfices et une détérioration de l’environnement de marché. De plus, 37 pour cent s’attendent à une contraction de leurs portefeuilles de projets. Les experts du CMASF suggèrent que le secteur de la construction pourrait entrer dans une crise prolongée qui pourrait durer jusqu’à trois ans. (fc)

Suivez également Business AM sur Google Actualités

Si vous souhaitez accéder à tous les articles, abonnez-vous ici !