Immo: pourra-t-on bientôt faire de bonnes affaires?

(Isopix)

À cause du confinement, le marché belge de l’immobilier est devenu silencieux. Certains économistes prévoient déjà une baisse des prix. L’attrait des Belges pour l’immobilier pourrait-il vite revenir?

Les acheteurs, les vendeurs et les constructeurs s’arrachent les cheveux. Non seulement à cause de la paralysie actuelle du marché, mais aussi à cause de l’incertitude qui entoure l’avenir proche.

En ce moment, le marché du logement est pratiquement gelé, car les visites physiques à domicile sont impossibles et le traitement administratif est interrompu. Une alternative numérique pour la visite chez le notaire n’a été proposée que vendredi dernier. Le site Immoweb rapporte une baisse de 35% du nombre de visiteurs depuis le début de la crise du coronavirus.

Le secteur s’attendait déjà à une baisse des transactions immobilières après l’année record de 2019, principalement due à l’annonce de la suppression de la prime au logement en Flandre en 2020.

Une reprise dès le second trimestre?

La plupart des experts pensent qu’une reprise serait tout à fait logique, mais cela dépendra de l’évolution de la crise du coronavirus et des mesures de déconfinement. Certains acheteurs se montrent déjà impatients. ‘Nous avons déjà 2.500 personnes sur liste d’attente pour visiter des propriétés mises en vente avant le confinement’, explique Heylen Vastgoed, courtier à Anvers.

‘En supposant que les mesures de confinement vont être progressivement supprimées dans les prochains mois, une grande partie de pertes actuelles pourront être compensées dans la seconde partie de l’année’, prévoient les économistes de Belfius. La relance du marché dépendra de facteurs inhibiteurs et incitateurs.

Les facteurs inhibiteurs

  • Il sera difficile d’éviter la récession causée par la crise du coronavirus. Cela va directement impacter la confiance des potentiels acheteurs, qui repousseront les gros achats et les projets de construction.
  • Les revenus mensuel de la population vont baisser et le chômage va augmenter. Il sera alors plus difficile d’obtenir un prêt immobilier.
  • Les banques pourront aussi être plus strictes dans les conditions d’obtention d’un tel prêt. ‘Cette possibilité préoccupe beaucoup les Belges’, a expliqué Immoweb. ‘Plus de 50% de la population pense qu’il sera compliqué voire impossible de demander un prêt immobilier.’
  • La prolongation du confinement impliquerait des obstacles à la vente: pas de visite et des retards dans les constructions.

Les facteurs incitateurs

  • Les taux hypothécaires restent très bas. La Banque centrale européenne a décidé de ne pas relever ses taux pendant la crise.
  • La croissance démographique et la création de nouvelles familles va faire augmenter la demande au cours des prochaines années, en particulier dans les zones urbaines.
  • Les mesures économiques prises par le gouvernement devraient permettre de limiter la crise de l’immobilier. Si le confinement est prolongé, ces mesures devraient se renforcer.
  • De nombreux investisseurs pourraient se tourner vers l’immobilier si les marchés financiers s’écroulent. Cependant, l’enquête d’Immoweb a montré que la majorité des investisseurs n’avaient actuellement pas de projets dans l’immobilier et préféraient, dans un premier temps, attendre et voir venir.

Une possible baisse des prix

Lors de la crise bancaire de 2008-2009, les prix de l’immobilier ont baissé pendant le premier trimestre de 2009. Mais cela a été de courte durée. L’immobilier a très rapidement recommencé à suivre la tendance à la hausse qu’elle connaissait depuis 1980. Toutefois, la crise du coronavirus pourrait provoquer une crise économique bien plus importante que celle connue en 2008. Sur cette base, les économistes de la KBC prévoient une baisse des prix de 3% en 2020 et de 2% l’année suivante.

Dans un scénario pessimiste, le choc économique pourrait être jusqu’à deux fois plus gros. ‘Mais s’il est possible de supprimer rapidement et drastiquement les mesures de confinement, la baisse des prix pourrait être plus limitée’, a explique l’économiste, Johan Van Gompel. Dans leur scénario de base, les prix pourraient repartir à la hausse à partir de 2022.

Une hypothèse qui ne convainc pas Cedric Vanhencxthoven, directeur commercial de Heylen Vastgoed: ‘Les maisons et appartements entre 200.000 et 350.000 euros ne connaîtront pas de baisse de prix, car la demande est énorme et l’offre reste toute petite’.

Pour Bart Van Opstal, porte-parole de la fédération notariale, ‘il est logique que pour le moment les gens ne soient pas occupés à acheter une maison’. Il est trop tôt pour prédire ce que ‘cela signifiera à long terme pour le marché immobilier’.

Il s’explique: ‘Pendant la crise financière, le nombre de transactions avait fortement chuté en un trimestre. Le marché belge s’était par la suite très rapidement relevé, contrairement à d’autres pays. Cependant, on ne peut pas exclure que les conséquences de la crise du coronavirus toucheront plus fortement les activités immobilières, mais aussi les prix.’

Pas d’effondrement à l’horizon

Peu de chances de voir de bonnes affaires arriver sur le marché de l’immobilier. Des réductions exceptionnelles de plus de 20% ne sont pas à prévoir selon les experts, sauf peut-être dans certains segments déjà fragilisés avant la crise. Pour Vanhencxthoven, ‘l’immobilier de luxe – villas et penthouses à partir de 500.000 euros – pourrait baisser plus rapidement’.

Selon les experts chez Belfius, les prix de l’immobilier n’augmenteront pas aussi rapidement que prévu. ‘Mais les risques d’un effondrement brutal des prix sont actuellement limités.’