Comment faire un bon état des lieux en Wallonie et à Bruxelles?

Si vous prévoyez d’emménager ou de déménager, vous allez devoir effectuer un état des lieux de ton appartement ou maison. Voici comment procéder.

Faire un état des lieux quand vous entrez et sortez de votre logement est obligatoire en Belgique. Ce qui était d’abord une compétence fédérale a glissé vers les entités fédérées (Wallonie, Bruxelles, Flandre) lors de la 6e réforme de l’État en date du 1er juillet 2014.

C’est quoi?

L’état des lieux est un constat écrit de la situation réelle du logement au début de la location. Le locataire et le bailleur sont obligés de dresser un état des lieux détaillé en présence des deux parties et à coûts partagés. Celui-ci a lieu de préférence pendant la période où les lieux sont inoccupés, mais cela peut également se faire pendant le premier mois de l’occupation. L’état des lieux doit être joint au contrat de bail. Ça vaut pour tout type de logement, aussi bien les appartements que les maisons. 

L’état des lieux doit ensuite être enregistré, gratuitement, à condition de présenter en même temps le contrat de bail. Précision importante: aucune sanction n’est prévue si l’état des lieux n’est pas dressé. Mais la loi reste favorable au locataire: s’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, le logement estprésumé avoir été remis au locataire dans le même état que celui dans lequel il se trouve à la fin dubail. 

Cela signifie deux choses: le bailleur a tout intérêt à dresser un état des lieux. Parce que s’il veut réclamer des réparations au locataire, il devra prouver l’état dans lequel se trouvait le logé ment au départ. Jamais simple! Ensuite, ça peut être intéressant aussi pour le locataire, car s’il effectue par exemple des travaux d’amélioration, il peut se servir de l’état des lieux pour être indemnisé.

Comment s’y prendre?

L’état des lieux doit être établi par écrit. Mieux vaut en faire plusieurs exemplaires: un pour chaque locataire (en cas de collocation), un pour le bailleur et un pour le bureau d’enregistrement (SPF finances). Chaque exemplaire doit bien sûr être daté et signé

Il est primordial que l’état des lieux soit détaillé. Chaque pièce doit être inventoriée. Si expert il y a, les frais doivent être partagés. Le montant est généralement forfaitaire ce qui évitera les mauvaises surprises. Si on peut attendre jusqu’à un mois pour établir l’état des lieux, on vous conseille de faire tout de suite, ça évitera tout litige. 

État des lieux de sortie

Le locataire doit faire attention à plusieurs choses lors de son état des lieux de sortie. La règle veut que les lieux loués doivent être remis dans l’état où le locataire les a reçus. Le locataire n’est toutefois pas responsable de la vétusté et de l’usure normale du bien (ex: peinture, papiers peints, sols…) ou en cas de force majeure (ex: cambriolage). Si le bailleur ne répond pas aux demandes du locataire sur une quelconque réparation (ex: problème d’humidité), la faute lui sera imputée.

Dans tous les autres cas, c’est le locataire qui est responsable de la dégradation des lieux. Même si depuis le 18 ami 2007, aucune clause ne peut être inscrite dans le contrat de bail quant à la réparation des lieux (ex: clause qui oblige à refaire la peinture).

On conseille aussi au bailleur d’établir l’état des lieux de sortie au moins un mois avant la fin de la location. Cet état des lieux permet la libération des lieux, la remise des clés et la libération de la garantie locative. Pour cette étape, nous vous conseillons d’engager un expert, car en cas de dégâts, il pourra tout de suite en évaluer le montant, qu’il soit à charge du bailleur ou du locataire. Dans le deuxième cas, le montant sera soustrait de la garantie locative.

S’il y a désaccord, il faut s’adresser à un juge de paix. Un expert sera désigné d’office et constatera la matérialité des faits en présence des parties.

L’évaluation des dégâts

Les dégâts locatifs sont souvent considérés comme des dommages (coups dans un mur, défaut d’entretien). Ils seront à la charge du locataire. Ces dommages sont toutefois évalués en fonction de la vétusté des équipements (robinetterie) ou du degré d’amortissement. La remise des clés signifie enfin que tout le monde est d’accord.

Voilà, on espère que ces quelques conseils vous permettront d’y voir plus clair. L’état des lieux est une étape hyper importante. S’il est fait dans les règles et avec précision, il évitera tout litige et vous fera gagner beaucoup de temps et d’énergie.

Voici deux modèles types: un pour la Wallonie et un pour Bruxelles.