Depuis le début de ce mois, des milliers d’habitants de Berlin protestent contre la hausse spectaculaire des loyers dans la capitale allemande. Car même si elle demeure réputée à juste titre pour la modestie de ses loyers, ceux-ci ont flambé sur la dernière décennie. Les manifestants ont lancé une pétition pour solliciter l’organisation d’un référendum. Celui-ci soumettrait au vote populaire la question d’une possible expropriation de grosses sociétés immobilières privées.
Ces grosses sociétés, ce sont des bailleurs privés, tels que Deutsche Wohnen SE et Vonovia SE, qui possèdent de gros portefeuilles locatifs. Souvent, ces portefeuilles ont été constitués en rachetant des logements en masse entre les années 1990 et 2005, à une époque où l’on cherchait à réduire les déficits de la municipalité. Plus de 200 000 logements communaux auraient ainsi changé de mains. Souvent, de nouveaux baux ont fait suite à ces transactions, et avec eux, de nouveaux loyers. Entre 2008 et 2018, les loyers ont tout simplement doublé à Berlin.
Une intense spéculation immobilière
Ces dernières années, Berlin est en effet devenue l’épicentre d’une intense spéculation immobilière, caractérisée par des développement coûteux et des achats spéculatifs. Cette frénésie est alimentée par des hypothèques bon marché et une population à la croissance rapide. Au cours de la dernière décennie, la population de Berlin a gagné 50 000 habitants. Aujourd’hui, on y recense 3,5 millions d’âmes, et la capitale allemande devrait passer la barre des 4 millions d’ici 2035.
Mais en dépit de l’attractivité de Berlin pour les investisseurs, l’offre de logements ne parvient pas à répondre à la demande, ce qui alimente la flambée des loyers. L’année dernière, ils ont encore augmenté de 20 %.
200 000 logements concernés
Les manifestants ne veulent cibler que les 6 sociétés immobilières berlinoises qui détiennent plus de 3000 logements chacune. Elles représentent un parc total de 200 000 biens. Les locataires espèrent donc adresser un signal clair aux autres bailleurs privés qui seraient tentés de les imiter.
« Nous ne nous laisserons pas exproprier de nos biens. Cela ne se produira pas. Nous ne vivons pas dans une république bananière », a déclaré Michael Zahn, président-directeur général de Deutsche Wohnen.
Mais la loi allemande pourrait bien lui donner tort. La constitution allemande autorise en effet l’expropriation dans l’intérêt de la « socialisation », sous réserve d’une indemnisation suffisante. Ainsi, en 2014, un référendum a obligé la ville à annuler ses projets de vente de certaines parties de l’ancien aérodrome de Tempelhof à des développeurs.
L’année dernière, Deutsche Wohnen, qui possède déjà 112 000 logements, convoitait des immeubles situés sur la Karl Marx Allee, et leurs 800 appartements et locaux commerciaux. Mais les locataires se sont mobilisés pour bloquer leur revente, de peur que leur loyer n’augmente à la suite de cette acquisition. La ville a finalement bloqué cette transaction.
85 % des Berlinois sont locataires
Certains politiciens, comme le co-dirigeant des Verts, Robert Habeck, estiment que les nationalisations de logements doivent être envisagées pour lutter contre la spéculation. A Berlin, 85 % des habitants sont locataires, et un sondage a révélé qu’une majorité de Berlinois soutenaient l’idée d’une expropriation.
Néanmoins, l’association du secteur de la construction allemand a calculé qu’il faudrait verser une compensation de près de 36 milliards d’euros de fonds publics en cas d’expropriation. Une telle somme pourrait aussi bien financer la construction de 220 000 logements locatifs publics.
Par ailleurs, une intervention publique risque d’inquiéter les investisseurs, et de les dissuader de financer de nouveaux logements. La construction de nouveaux immeubles est pourtant la seule solution valable à long terme pour juguler la flambée des loyers dans la capitale allemande.
Les manifestants devront recueillir 170 000 signatures pour obtenir l’organisation d’un référendum local.
