Demandez à n’importe quel banquier privé de vous décrire son client le plus exigeant, et vous obtiendrez presque toujours la même réponse : l’entrepreneur qui vient de céder son entreprise et se retrouve avec d’importantes liquidités sur son compte. Les actions sont déjà relativement chères. L’engouement autour de l’intelligence artificielle n’est pas sans risques. Les contrats de branche 21 offrent un rendement trop faible. Ce qu’il recherche bien souvent, c’est l’immobilier : un actif tangible, qu’il peut voir et toucher. Un investissement concret, perçu comme stable. En revanche, acheter lui-même un terrain, obtenir les permis, piloter un chantier, éventuellement avec plusieurs entrepreneurs ? Très peu pour lui, car cela représente trop de complications.

Le développement immobilier n’est plus un simple passe-temps

Il y a une vingtaine d’années, la réalité était bien différente. Celui qui disposait d’un surplus de capital achetait quelques appartements pour les mettre en location ou lotissait un terrain à bâtir, puis réglait les détails en cours de route. Aujourd’hui, celui qui souhaite développer lui-même un projet se heurte à un cadre réglementaire qui ne cesse de se complexifier et qui allonge considérablement les délais. Une procédure d’obtention de permis de bâtir dure facilement entre dix-huit mois et trois ans, avec son lot de recours et de contestations. La reconversion d’une ancienne friche industrielle suppose souvent une dépollution préalable du sol, assortie des attestations requises par la Direction de l’Assainissement des Sols ou Bruxelles Environnement. Les exigences techniques pour le neuf se sont considérablement renforcées et même le bailleur classique n’échappe plus aux obligations de rénovation ni aux contraintes du certificat PEB. Pour un investisseur qui ne voit dans cette activité qu’une opportunité de placement parmi d’autres, le rendement net ne compense plus l’effort fourni.

Le meilleur des deux mondes

C’est dans ce contexte que les fonds immobiliers réglementés, gérés par des professionnels, connaissent un essor marqué. Ces véhicules d’investissement opèrent sous agrément AIFM, un cadre réglementaire qui garantit des règles du jeu identiques pour tous les acteurs. Ils sont soumis à la supervision de la FSMA, disposent obligatoirement d’un dépositaire indépendant, d’un évaluateur externe et font l’objet d’un audit annuel. L’entrée des investisseurs passe par les procédures KYC et AML, tandis que le reporting répond aux exigences de la réglementation SFDR : l’Article 8 concerne les fonds qui promeuvent des caractéristiques de durabilité, tandis que l’Article 9 regroupe des fonds poursuivant un objectif de durabilité concret, mesurable et explicitement défini. Dans le contexte actuel, cette dimension représente pour beaucoup d’investisseurs une motivation supplémentaire : allier performance financière et impact positif mesurable, tant pour l’homme que pour l’environnement.

Des équipes spécialisées prennent en charge le développement des projets, les procédures de permis ainsi que l’ensemble des obligations de reporting. L’investisseur continue ainsi à financer directement la pierre et la revitalisation urbaine, sans devoir se tracasser de tout l’aspect administratif. De plus, les fonds non cotés évoluent en dehors des fluctuations quotidiennes des marchés boursiers, une caractéristique qui procure à de nombreux investisseurs une plus grande sérénité.

Une tendance européenne

Nous ne sommes pas les seuls à observer cette évolution. Depuis plusieurs années déjà, des acteurs internationaux comme KKR, Partners Group ou Blackstone abaissent les seuils d’accès à leurs stratégies de marchés privés, généralement autour de 250 000 euros, afin d’ouvrir aux investisseurs fortunés des opportunités jusqu’ici réservées aux fonds de pension et aux compagnies d’assurance. Cette évolution est également soutenue par la révision du règlement européen ELTIF, entrée en vigueur en 2024, qui vise à rendre les investissements de long terme dans les marchés privés plus accessibles grâce à un assouplissement des règles relatives à la diversification et à la liquidité.

En Belgique aussi, plusieurs initiatives – dont la nôtre – s’inscrivent dans cette dynamique, le plus souvent sous le régime national AIFM plutôt que sous le label ELTIF. Les montants minimaux d’investissement demeurent toutefois suffisamment élevés pour maintenir ces produits en dehors du secteur du retail. Le législateur exige à juste titre un niveau minimal de connaissances et de capacité financière avant d’investir dans un produit illiquide ne faisant pas l’objet d’un prospectus complet.

L’envers du décor

J’écris évidemment ces lignes en ma qualité de dirigeant d’un de ces fonds, et il serait malhonnête de ne pas le préciser. La démocratisation reste toute relative : seuls les investisseurs capables de se passer de leur capital pendant plusieurs années peuvent raisonnablement envisager ce type de placement. Les fonds de développement immobiliers fermés suivent en outre une « courbe en J » caractéristique : les premières années sont dominées par les coûts et les appels de fonds successifs, le rendement n’intervenant qu’après l’achèvement et la commercialisation des projets.

Par ailleurs, le terme « impact » est devenu une étiquette que presque tout fonds immobilier affiche dès qu’il fait réaliser un audit énergétique. Quant à lier une partie de la rémunération variable du gestionnaire à des indicateurs extra-financiers, la pratique est encore loin d’être standardisée : chaque gestionnaire définit ses propres indicateurs et son propre niveau d’exigence. Avant d’investir, mieux vaut donc ne pas se fier au seul label SFDR, mais demander ce qu’un fonds mesure concrètement et qui en contrôle la fiabilité.

Les tracas ne disparaissent pas, ils changent simplement de mains

Ce qui demeure, c’est une évolution qui dépasse largement l’argument marketing. Des capitaux qui transitaient autrefois par des sociétés immobilières cotées ou des produits d’assurance s’orientent désormais directement vers la requalification des villes, sous la conduite de professionnels capables de maîtriser un environnement réglementaire toujours plus complexe.

Pour un marché immobilier confronté à une pénurie chronique de logements urbains abordables et durables, c’est plutôt une bonne nouvelle. Pour l’investisseur qui veut s’exposer à l’immobilier sans en subir les contraintes opérationnelles, aussi, à condition qu’il garde à l’esprit que ces contraintes n’ont pas disparu : elles ont simplement changé de mains, en échange de frais de gestion et d’une liquidité plus limitée.

Nicolas Bearelle, Président de Revive Fund Management

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