En amont : le baromètre de la construction neuve établi la semaine dernière par les acteurs immobiliers Matexi et Realo a montré que les prix des maisons et des appartements neufs continuent d’augmenter de manière assez générale.

• Cela contraste avec le marché des logements existants, qui se refroidit.
• Les augmentations de prix suggèrent que la demande de nouvelles constructions reste élevée, en partie en raison de leur efficacité énergétique. Mais les experts soulignent également le problème de l’offre : le nombre de nouveaux projets est relativement limité.

La question à moyen terme : comment l’offre de nouveaux projets de construction va-t-elle continuer à évoluer ?

• Des économistes de la Banque nationale de Belgique (BNB) ont mis en garde contre une éventuelle pénurie lors d’une audition au Parlement flamand le mois dernier. Les économistes ont fait référence à la tendance à la baisse du nombre de permis de bâtir octroyés à la fin de l’année dernière.
• Les carnets de commande des entreprises du secteur du gros œuvre suggèrent également que le marché des nouveaux projets de construction est sous pression, peut-être en raison de l’augmentation des prix des matériaux de construction et des matières premières l’année dernière.
• La dernière baisse prolongée de l’offre de nouvelles constructions remonte à 2000-2005 et s’était alors accompagnée d’une hausse des prix.
• Statbel a noté une baisse du nombre de permis de bâtir de 9,7% en 2022 en Belgique. Bruxelles est la plus touchée, suivie de la Wallonie et de la Flandre.
• « À plus long terme, la baisse de l’offre pourrait accroître la pression sur les prix », avertissent les experts de la BNB. « Si l’offre ne peut pas augmenter suffisamment, cela aura un impact sur le prix demandé. »

Rattraper le retard ? Toutefois, selon Marjanne Migom, de l’agence immobilière ERA, de nombreux projets sont en cours de préparation et pourraient être lancés dans les années à venir. Cela pourrait contrer la pénurie qui se profile.

• « Depuis un an et demi, les promoteurs immobiliers n’ont pas toujours commencé à construire immédiatement malgré l’obtention du permis », explique-t-elle. « Ils ont appuyé sur pause parce qu’ils estimaient que la hausse des coûts de construction ne pouvait pas être immédiatement répercutée sur les prix finaux. »
• « Cependant, les permis de construire ne restent pas valables éternellement et 2023-2024 sera donc, selon nous, une période où davantage de nouveaux projets de construction reviendront sur le marché. »
• Et les prix ? « Dans certaines zones, le besoin d’achat sera élevé et nous prévoyons toujours une augmentation de 4 à 6% des prix des nouvelles constructions. Dans les emplacements standard, nous prévoyons une stagnation ou un ralentissement. »

À attendre avec impatience : ERA s’attend à une plus grande incertitude et donc à une moins grande prévisibilité des prix dans le contexte actuel de taux d’intérêt et d’inflation, tant pour les promoteurs que pour les acheteurs.

• On pourrait également assister à un arbitrage entre le marché des logements existants et celui de la construction neuve. Migom : « La revente d’appartements anciens sera cruciale au cours de l’année à venir pour inciter ces propriétaires à opter pour un bon rapport qualité-prix et à échanger leur ancien logement contre un appartement neuf. »

(CP)