La plateforme immobilière Immoweb a comparé les performances de l’indice belge Bel20 à celles du marché immobilier. Que constate-t-on ? Dans un peu plus de la moitié des communes étudiées, l’immobilier offre un rendement à long terme supérieur à celui de la bourse.

Principaux renseignements

• Bien qu’un investissement immobilier soit associé à des coûts élevés, il peut néanmoins être plus rentable qu’un investissement en bourse. Tout dépend de la commune dans laquelle vous achetez votre maison ou votre appartement.
• La commune la plus performante est Anvers, grâce à la plus forte hausse historique des prix de toutes les villes étudiées (en moyenne +3,7 pour cent par an).
• À Bruxelles, des communes telles que Saint-Josse, Schaerbeek, Anderlecht et Koekelberg rattrapent relativement rapidement le Bel20.

Enjeu : Immoweb a analysé le rendement d’un investissement dans le marché immobilier belge. La plateforme immobilière a comparé les revenus locatifs avec les performances historiques du Bel20 (sur 25 ans). Le rendement moyen de l’indice star entre 2000 et 2025 (y compris le réinvestissement des dividendes) s’élève à 5,3 pour cent.

• Pour la comparaison, Immoweb a simulé un investissement initial de 60 000 euros dans l’immobilier. La plateforme a supposé que ce montant avait été emprunté via un prêt immobilier à un taux d’intérêt de 3,5 pour cent et d’une durée de 25 ans, ce qui, selon la grande banque Belfius, correspond aux conditions d’achat et de financement actuelles.
• L’analyse couvre une période de 25 ans, dont les cinq dernières années correspondent à la période suivant le prêt, pendant laquelle les revenus locatifs continuent d’être perçus.
• La simulation a été réalisée pour différentes communes des trois régions, en tenant compte de l’évolution historique des prix de vente et des loyers dans chaque région, ce qui permet de mettre clairement en évidence les différences de performance immobilière selon l’emplacement.

Impôt jusqu’à 12,5 pour cent

Attention : si vous achetez un bien immobilier en Belgique, vous devez tenir compte de toutes sortes de taxes et de frais.

• Lorsque vous achetez un bien immobilier à des fins d’investissement, vous payez des droits d’enregistrement plus élevés que lorsque vous achetez votre propre logement. Les droits d’enregistrement s’élèvent à environ 12 à 12,5 pour cent du prix du bien immobilier, selon la région (hors réductions), auxquels s’ajoutent les frais de notaire. Au total, près de 15 pour cent du prix d’achat est consacré aux frais.
  • À titre de comparaison, si vous achetez une maison familiale en Flandre, les droits d’enregistrement sont réduits à 2 pour cent.
• « Contrairement à la bourse, où presque chaque euro peut rapporter dès le premier jour, ces coûts ne contribuent pas à la valeur du patrimoine », ajoute Jonathan Frisch, économiste chez Immoweb. « Les résultats de l’étude montrent qu’il faut en moyenne 4 ans et 7 mois pour que la valeur et les fonds propres dans le bien immobilier compensent ces coûts. »

Malgré des coûts plus élevés, l’immobilier peut rivaliser avec le Bel20

Remarque : bien que les coûts élevés retardent le retour sur investissement dans l’immobilier, il s’agit d’un investissement qui peut rivaliser avec le marché boursier belge.

• Selon l’étude d’Immoweb, un investissement immobilier dans 17 des 30 communes étudiées rapporte plus qu’un investissement identique dans le Bel20 sur une période de 25 ans. En moyenne, il faut 18 ans et 2 mois pour que l’immobilier rapporte autant que la bourse dans ces communes.
• Une personne qui investit 60 000 euros dans l’immobilier dans l’une de ces 17 communes verra son patrimoine atteindre en moyenne 395 348 euros après 25 ans. C’est 15 pour cent de plus que le rendement moyen de l’indice belge.
• « Dans les communes où l’immobilier a moins bien performé que le Bel20, le patrimoine reste tout de même considérable, avec une moyenne de 331 619 euros, mais c’est environ 17 pour cent de moins que ce que rapporte le Bel20 », explique Frisch.

Anvers, la commune la plus rentable

Zoom : La rentabilité d’un investissement immobilier dépend énormément de l’endroit où vous achetez un bien.

• À Bruxelles, des communes telles que Saint-Josse, Schaerbeek, Anderlecht et Koekelberg rattrapent relativement vite le Bel20. Les loyers y sont moins élevés, mais les prix d’achat sont abordables.
  • Dans des communes telles qu’Ixelles et Etterbeek, en revanche, il faut attendre un peu plus de 21 ans avant que les performances boursières ne soient égalées, car les prix d’achat élevés ne sont pas compensés par des loyers également plus élevés, mais insuffisants.
  • En revanche, l’immobilier à Uccle, Woluwe-Saint-Lambert, Woluwe-Saint-Pierre, Watermael-Boitsfort et Evere n’atteint jamais le même niveau que la bourse après 25 ans. Les prix d’achat élevés dans ces quartiers prisés continuent de peser sur la rentabilité.
• La commune la plus performante ne se trouve toutefois pas à Bruxelles, mais à Anvers. C’est là que l’immobilier rattrape le plus rapidement la bourse, grâce à la plus forte hausse historique des prix de toutes les villes étudiées (en moyenne +3,7 pour cent par an).
• En Flandre, Malines est la seule autre ville où l’immobilier parvient à battre l’indice belge Star, mais seulement après 23 ans et 6 mois.
  • Les cinq autres villes étudiées, Hasselt, Gand, Bruges, Ostende et Louvain, obtiennent des résultats moins bons : après 25 ans, l’immobilier y reste à la traîne par rapport à la bourse. Bruges et Ostende obtiennent les moins bons résultats, en raison de rapports loyer/prix défavorables et d’une faible constitution de patrimoine. « Le caractère saisonnier du marché locatif sur la côte joue un rôle important à cet égard, rendant les locations à long terme dans les villes côtières moins rentables », ajoute Frisch.
• En Wallonie, Liège est la seule ville où l’immobilier affiche des performances supérieures à celles du Bel20. Ce rattrapage prend toutefois plus de temps que la moyenne : ce n’est qu’après 23 ans et 5 mois que l’immobilier y rapporte plus que la bourse.

Deux mécanismes

Explication : selon l’économiste, deux mécanismes expliquent la croissance du patrimoine immobilier.

• Tout d’abord, les revenus locatifs couvrent une partie des remboursements mensuels. Au fur et à mesure que le prêt est remboursé, le capital dû diminue, la part nette du propriétaire augmente et son patrimoine s’accroît.
• En outre, grâce à un prêt immobilier, les investisseurs ne doivent financer qu’une fraction du prix. « Grâce à l’effet de levier du prêt, une augmentation du prix de l’immobilier génère une plus-value sur la valeur totale, ce qui multiplie le rendement de l’apport personnel », précise Frisch.